第一篇：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)畢業(yè)生的自薦書

尊敬的人事部經(jīng)理：

你好!我叫，作為大三在校的大學(xué)生，專業(yè)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)，因?yàn)榧磳⒚媾R畢業(yè)，所以借此假期間尋找合適的實(shí)習(xí)單位，以檢驗(yàn)和鍛煉自己在大學(xué)以來的知識和能力。雖然工作經(jīng)驗(yàn)不足，但我會虛心學(xué)習(xí)、積極工作、盡忠盡責(zé)做好本職工作。誠懇希望得到貴單位的接約或給予 面試 的機(jī)會，讓本人有展示自我能力的機(jī)會。

大學(xué)不單單是個習(xí)得知識的地方，它注重的是培養(yǎng)學(xué)生的能力。上海大學(xué)更是如此，作為上大的一名學(xué)生，我相信我可以付出比別人更多的努力來展示自己更多的才華。不僅工作上可以讓貴公司滿意，而且也可以快速融入到貴公司的環(huán)境當(dāng)中，處理好身邊的人際關(guān)系，以便更好地投入到工作當(dāng)中。

作為一名上海大學(xué)的好范文，對于房地產(chǎn)相關(guān)方向的課程學(xué)習(xí)包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)學(xué)，房地產(chǎn)估價，以及房地產(chǎn)經(jīng)營與營銷等等課程。不僅如此在大學(xué)四年中我也在寒暑假期間進(jìn)行過有關(guān)銷售以及銀行業(yè)務(wù)相關(guān)方面的實(shí)習(xí)，在這些實(shí)習(xí)的過程中學(xué)習(xí)到了良好的溝通技能，而且在校期間也學(xué)習(xí)了有關(guān)autocad等建模類的程序軟件，可以進(jìn)行相關(guān)的操作。在世博會期間也進(jìn)行過志愿者活動，對于萬科場館的設(shè)計(jì)很感興趣對于萬科的理念也在場觀眾有了一定的了解。并期望能夠進(jìn)入到萬科中貢獻(xiàn)自己的一份力量。

物色一個掌握扎實(shí)專業(yè)知識并具有一定工作能力和組織能力的部下，是你的愿望;謀求一個充分發(fā)揮自己專業(yè)特長的工作單位，并能得到你的關(guān)照，是我的期盼。得力的助手，有助于你工作順心;合適的工作單位，有助于我施展才華�；蛟S我們會為著一個共同的目標(biāo)而站在一起，我選擇了你，你選擇了我。真誠期盼和感謝你的選擇!

此致

敬禮!

自薦人：

第二篇：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)畢業(yè)生自薦書

尊敬的人事部經(jīng)理：

你好!我叫，作為大三在校的大學(xué)生，專業(yè)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)，因?yàn)榧磳⒚媾R畢業(yè)，所以借此假期間尋找合適的實(shí)習(xí)單位，以檢驗(yàn)和鍛煉自己在大學(xué)以來的知識和能力。雖然工作經(jīng)驗(yàn)不足，但我會虛心學(xué)習(xí)、積極工作、盡忠盡責(zé)做好本職工作。誠懇希望得到貴單位的接約或給予面試的機(jī)會，讓本人有展示自我能力的機(jī)會。

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第三篇：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)

一、貨幣政策對房地產(chǎn)市場的影響

貨幣供給量是影響房地產(chǎn)投資的主要原因之一。因此可以通過實(shí)施適宜的貨幣政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。由于在長期中貨幣供給量對房地產(chǎn)投資具有正向影響，緊縮性的貨幣政策可以抑制房地產(chǎn)投資的過快增長，而穩(wěn)定的貨幣供應(yīng)增長可以避免房地產(chǎn)價格和投資增長過快，有效穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。同時，受中國特殊國情的影響，在短期內(nèi)，貨幣政策實(shí)施的效果出現(xiàn)了一定程度的背離，因此，除了通過實(shí)施貨幣政策進(jìn)行宏觀調(diào)控外，國家還有必要采取適當(dāng)?shù)妮o助措施，以強(qiáng)化貨幣政策的實(shí)施效果。

1.1 利率對房地產(chǎn)市場的影響?yīng)?/p>

利率變動可以影響房地產(chǎn)供給和房地產(chǎn)需求。房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，資產(chǎn)負(fù)債率高決定了對銀行和客戶預(yù)付款融資的依賴，利率上升既會影響房地產(chǎn)企業(yè)的供給即投資，因?yàn)槔�率上升�?dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資成本增加，而同時利率的上升導(dǎo)致按揭消費(fèi)者償還貸款的增加。利率變化顯著地影響消費(fèi)者需求的變化，又進(jìn)一步來影響房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期資本邊際效率，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給的減少。而當(dāng)利率降低時情況相反即利率下降，住房貸款成本費(fèi)用下降，房地產(chǎn)需求上升，房地產(chǎn)價格上升。��

1.2 貨幣供給量對房地產(chǎn)市場的影響?yīng)?/p>

貨幣供給量的變化通過中央銀行公開市場操作，再貼現(xiàn)和法定存款準(zhǔn)備金等貨幣政策的調(diào)整來實(shí)現(xiàn)，而貨幣供給量的變化會改變銀行的存款和準(zhǔn)備金，進(jìn)而影響貸款的供給能力。而貸款供給能力又同時影響消費(fèi)者和房地產(chǎn)企業(yè)的住房需求貸款和投資貸款。通過影響有效需求來影響房地產(chǎn)價格的變化。當(dāng)實(shí)施擴(kuò)張性的貨幣政策即貨幣供應(yīng)量增加時，銀行的存款和準(zhǔn)備金增加，準(zhǔn)備金率不變的情況下，貸款的能力增強(qiáng)，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策相對穩(wěn)定情況下，住房貸款增加，房地產(chǎn)的有效需求也隨之增大。房地產(chǎn)價格按照供需理論相應(yīng)上升，而當(dāng)貨幣供給量減少時，銀行貸款能力降低，住房貸款也相應(yīng)降低，有效需求減少，房地產(chǎn)價格下降。��

1.3 匯率對房地產(chǎn)市場的影響?yīng)?/p>

匯率是指本國貨幣與外國貨幣折算和兌換的比率。在健全的匯率制度下，匯率與利率之間呈正相關(guān)關(guān)系。匯率下降即本國貨幣升值時，進(jìn)口大幅增加，利率下降，投資回報率相對較高時會吸引海外投資者到本地市場，房地產(chǎn)投資增加，房地產(chǎn)價格也會上升。��

二、物業(yè)稅

物業(yè)稅又稱財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會隨著不動產(chǎn)市場價值的升高而提高。開征物業(yè)稅后會加大房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)，降低投資和投機(jī)者的收入預(yù)期，這僅僅是影響房地產(chǎn)市場需求的一個因素，房地產(chǎn)價格的走向還要受到供給和影響需求的其他因素的影響。物業(yè)稅作為地方稅種，其本意是彌補(bǔ)地方公共財(cái)政的不足，然后依此缺額來確定物業(yè)稅年度收入以及物業(yè)稅的稅率。物業(yè)稅的繳納者當(dāng)然希望政府提供優(yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品，政府只有提供優(yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品才能保證物業(yè)稅的收益，這樣才能在物業(yè)升值、政府稅收之間取得良性循環(huán)。因此，要使得各方普遍支持物業(yè)稅，最重要的就是使地方公共財(cái)政透明高效，使民眾知道稅收的用途。與其說物業(yè)稅是對物業(yè)持有人的挑戰(zhàn)，不如說是對地方政府財(cái)政公共性和透明度的挑戰(zhàn)。物業(yè)稅不是在交易稅基礎(chǔ)上的二次征稅，而是房地產(chǎn)稅收體制的大變革；物業(yè)稅不是在房價居高不下情況下的應(yīng)急之舉，而是對于房地產(chǎn)價值鏈條的普遍調(diào)整；物業(yè)稅不是對于不動產(chǎn)持有者的懲罰以及給予政府的財(cái)政紅利，而是對于建立地方公共財(cái)政體制的努力與期待。

物業(yè)稅的影響

1.“如果開征物業(yè)稅，將提高房地產(chǎn)公司的成本，減少盲目擴(kuò)張，增加囤房捂盤者的持房成本，‘逼迫’炒房者降價出售存量房，這樣有利于平衡市場供需關(guān)系。在房地產(chǎn)炒作較為嚴(yán)重的地方，通過開征物業(yè)稅，將使房地產(chǎn)炒作者顆粒無收，那么國內(nèi)房地產(chǎn)的價格一定會回落到真實(shí)的市場價格上來�！�

2.如果能夠使房地產(chǎn)市場泡沫減少，降低購房成本，將有利于普通消費(fèi)者買房；同時，房地產(chǎn)市場泡沫的減少也有可能避免出現(xiàn)美國式的次貸危機(jī)。這是從宏觀層面上的展望，或許也是開征物業(yè)稅所帶來的最終影響。

3.對于房地產(chǎn)上市公司以及重倉房地產(chǎn)公司的機(jī)構(gòu)，在未來幾個月將面臨方向性選擇，投資者或?qū)�減少對該類上市公司的盲目炒作和拉高股價。

物業(yè)稅開征的難點(diǎn)

1．土地制度要由“批租制”向物業(yè)稅模式轉(zhuǎn)變，開征物業(yè)稅要求土地房屋的產(chǎn)權(quán)必須明晰。 2．目前我國房地產(chǎn)稅費(fèi)的征收實(shí)際上由土地管理部門和稅務(wù)部門雙重管理。 3．目前我國房地產(chǎn)業(yè)的整個行業(yè)鏈條中涉及了大量稅費(fèi)，面對如此繁雜的稅費(fèi)及計(jì)征辦法，要想很快地科學(xué)測算出現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的稅收負(fù)擔(dān)是較為困難的，因而也使物業(yè)稅的稅負(fù)水平難以確定。 4．如何合理確定物業(yè)稅的征收對象，解決已購房產(chǎn)與新購房產(chǎn)的稅收差別問題，居民基本生活性房產(chǎn)與投資性房產(chǎn)的稅收差別問題。5．開征物業(yè)稅面臨的最大難題還不是如何處理過渡時期的稅收政策，而是如何對不動產(chǎn)進(jìn)行價值評估

開征物業(yè)稅勢在必行。物業(yè)稅其一增加了房屋保有者經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，即能迫使囤積房產(chǎn)者拋出房源，擴(kuò)大市場供應(yīng)量，同時由于增加了持有物業(yè)的成本，能夠抑制流動性泛濫的熱錢源源不斷地涌入房地產(chǎn)市場，減緩房地產(chǎn)價格的上漲幅度，防止投機(jī)炒房現(xiàn)象。其二物業(yè)稅整合了地產(chǎn)商在房地產(chǎn)開發(fā)階段的稅收，降低了地產(chǎn)商在開發(fā)中的成本，打開了房地產(chǎn)價格下跌的空間。但中國的房地產(chǎn)市場剛剛起步，城鎮(zhèn)居民的住房需求也有待改善，加之中國人普遍存在節(jié)儉現(xiàn)象，老百姓更愿意存錢而不是花錢，使中國人有能力接受比較高的房價，在人民幣長期升值的大背景下，流動性泛濫現(xiàn)象仍將持續(xù)，房價下跌的空間實(shí)在有限。這樣對于中國剛剛起步的金融業(yè)也是個好消息，不會造成龐大的壞賬。總之，開征物業(yè)稅有利于中國經(jīng)濟(jì)長期穩(wěn)定健康發(fā)展。

三、稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁與歸宿的概念

稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁是指納稅人通過各種途徑將應(yīng)交稅金全部或部分地轉(zhuǎn)給他人負(fù)擔(dān)從而造成納稅人與負(fù)稅人不一致的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。

稅負(fù)歸宿是指稅收負(fù)擔(dān)的最終歸著點(diǎn)。

2.稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的形式

稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的基本形式有以下四種：(1)前轉(zhuǎn)，亦稱“順轉(zhuǎn)”，指納稅人在進(jìn)行商品或勞務(wù)的交易時通過提高價格的方法將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅款向前轉(zhuǎn)移給商品或勞務(wù)的購買者或最終消費(fèi)者負(fù)擔(dān)的形式。一般認(rèn)為，前轉(zhuǎn)是稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的最典型和最普通的形式，多發(fā)生在商品和勞務(wù)課稅上。這種形式下，名義上的納稅人是商品和勞務(wù)的出售者，實(shí)際上稅收的負(fù)擔(dān)者是商品或勞務(wù)的消費(fèi)者。(2)后轉(zhuǎn)，亦稱“逆轉(zhuǎn)”，指納稅人通過壓低生產(chǎn)要素的進(jìn)價從而將應(yīng)繳納的稅款轉(zhuǎn)嫁給生產(chǎn)要素的銷售者或生產(chǎn)者負(fù)擔(dān)的形式。后轉(zhuǎn)的發(fā)生一般是因?yàn)槭袌龉┣髼l件不允許納稅人提高商品價格，使之不能采取前轉(zhuǎn)的方式轉(zhuǎn)移稅收負(fù)擔(dān)所致。(3)消轉(zhuǎn)，亦稱“稅收轉(zhuǎn)化”，即納稅人對其所納的稅款既不向前轉(zhuǎn)嫁也不向后轉(zhuǎn)嫁，而是通過改善經(jīng)營管理或改進(jìn)生產(chǎn)技術(shù)等方法，自行消化稅收負(fù)擔(dān)。(4)稅收資本化，亦稱“資本還原”，即生產(chǎn)要素購買者將購買的生產(chǎn)要素未來應(yīng)納稅款，通過從購入價格中扣除的方法，

向后轉(zhuǎn)移給生產(chǎn)要素的出售者的一種形式。稅收資本化主要發(fā)生在某些資本品的交易中。

稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的條件(1)商品經(jīng)濟(jì)的存在。(2)自由的價格體制。稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁在社會主義經(jīng)濟(jì)條件是客觀存在的，使稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁在社會主義經(jīng)濟(jì)條件中發(fā)揮積極的作用是一個有益的問題：第一，可自覺地利用稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁機(jī)制，實(shí)現(xiàn)一些調(diào)節(jié)目標(biāo)。第二，稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁對于企業(yè)來說是一個利益驅(qū)動機(jī)制。

簡稱“稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁”。指稅收負(fù)擔(dān)從納稅人那里轉(zhuǎn)移到他人身上的現(xiàn)象。換句話說，稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁是指納稅人把自己繳納的稅收轉(zhuǎn)移給別人負(fù)擔(dān)的過程。稅收負(fù)擔(dān)有廣義和狹義之分。廣義的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁包括稅負(fù)轉(zhuǎn)移和最終歸宿兩個部分。狹義的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁僅指納稅人把稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移給負(fù)稅人的過程。西方財(cái)政學(xué)把稅收分配的影響劃分成三個階段：第一個階段謂之“稅負(fù)沖擊”，指稅收的征收點(diǎn)或最初納稅人；第二階段謂之“稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁”；第三階段謂之“稅負(fù)歸宿”。他們認(rèn)為：稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的程度主要取決于二個因素：一是稅收形式，二是商品的供求彈性。就稅收形式來說，直接課稅是間接稅，易于轉(zhuǎn)嫁；直接課之于純收益或個人收入的稅，即直接稅，則不易轉(zhuǎn)嫁。就商品的供求彈性來說，如果商品的供求彈性較小，需求彈性較大，則稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁出去的份額較�。蝗绻�商品的供求彈性較小，供給彈性較大，則稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁出去的份額較大。

四、地租與地價的關(guān)系

地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)而獲得的一種收益。由于土地空間位置的固定性、數(shù)量的有限性、土地利用的持久性等特點(diǎn)，地租是一種恒久的收益流。隨著土地權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，這種收益流也將會發(fā)生轉(zhuǎn)移。因而，土地收益本身就是價格的一種表現(xiàn)。地租的存在決定了土地價格存在的客觀性。然而，地價不是對土地實(shí)體的購買價格，而是對土地預(yù)期收益的購買價格，其實(shí)質(zhì)是土地未來地租的資本化，即：土地價格：地租／利率。

由此可見，地租與地價是密不可分的，是一個事物的兩個方面。地租是地價的基礎(chǔ)和出發(fā)點(diǎn)；地價是地租的貨幣表現(xiàn)和結(jié)果，是地租的資本化，即地產(chǎn)有租賃市場存在。土地價格與租金的關(guān)系，猶如資本與利息的關(guān)系，只要確定了還原利率，兩者就能相互推出。

1）絕對地租是土地價格存在的根源

絕對地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)的壟斷所取得的收益。無論土地質(zhì)量是優(yōu)是劣，土地所有者在轉(zhuǎn)移其土地所有權(quán)時，必然會要求取得土地所有權(quán)的一方給予相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，而這種補(bǔ)償?shù)男问骄褪峭恋貎r格。

2）級差地租的存在是決定土地價格高低的主要因素

級差地租i是因?yàn)橥恋厮�處位置的不同產(chǎn)生的不同水平的地租，它使不同位置的土地形成了不同的價格。級差地租ⅱ是由于連續(xù)對土地進(jìn)行投入所引起的地租量的不同，從而形成的不同的土地價格。

3）壟斷地租是導(dǎo)致特殊地段土地價格高的主要原因。壟斷地租的形成除了土地所有權(quán)的壟斷之外，還因某些土地具有特殊的自然條件，使得這些土地能夠提供更多的地租從而具有更高的價格。

五、房價收入比

所謂房價收入比(housing price-to-income ratio)，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。一般認(rèn)為，合理的房價收入比的取值范圍為4-6，若計(jì)算出的房價收入比高于這一范圍，則認(rèn)為其房價偏高，房地產(chǎn)可能存在泡沫，高出越多，則存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。

平均房價收入比的計(jì)算

一個國家的平均房價收入比通常用家庭年平均總收入與一套房屋的平均價格之比來計(jì)算，即： 房價收入比=每戶住房總價÷每戶家庭年總收入，其中，每戶住房總價和每戶家庭年總收入的計(jì)算公式分別如下： 每戶住房總價=人均住房面積×每戶家庭平均人口數(shù)×單位面積住宅平均銷售價格 每戶家庭年總收入=每戶家庭平均人口數(shù)×家庭人均全部年收入.

房價收入比與購房無關(guān)：房價收入比[1]又是一個比較籠統(tǒng)的指標(biāo)，只能大致描述一個城市的家庭收入與房價之間的關(guān)系，通過不同年份的房價收入比，就可以看出這個城市居民購買住宅的支付能力是提高了還是下降了（北京近年的房價收入比呈現(xiàn)逐年下降的趨勢）。很難說明房價收入比高了人們就不買住宅、或房價收入比低了人們就都去購買住宅，因?yàn)檫@里還有一個購房消費(fèi)（或投資）傾向問題，也就是說居民家庭愿意拿出多少比例的家庭收入去用于購房支出，而影響居民消費(fèi)（或投資）傾向的因素就太多太復(fù)雜了。也就是說，當(dāng)房價收入比下降時，如果居民不愿意花錢去買住宅，仍然可以簡單地歸結(jié)為“房價高”，這顯然是不合理的。

影響房價收入比的因素：房價收入比受政府住房政策、住宅產(chǎn)業(yè)政策和土地使用政策的影響和調(diào)控。中國目前具有社會轉(zhuǎn)型、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時期的特點(diǎn)，其房價收入比和住房自有化率帶有東歐國家的特點(diǎn)，因?yàn)樽≌瑑r格很快市場化了，但居民家庭的收入?yún)s要逐步市場化，即便是當(dāng)前的住房自有化率比較高，也是原公有住房短期內(nèi)轉(zhuǎn)化的結(jié)果。西方國家的經(jīng)驗(yàn)告訴了我們一個并不深奧的道理，買房和租房，都是住房消費(fèi)的形式，為什么一定要買房住才“正確”呢？中國在城鎮(zhèn)住房制度改革過程中，為了把住房作為消費(fèi)品推向市場，采取了出售公有住房的政策，這無疑是非常正確的。但公有住房出售基本結(jié)束后，是否就應(yīng)該還住房消費(fèi)以本來面目了呢？我認(rèn)為是時候了，買房住和租房住都是住房消費(fèi)的合理形式，并沒有絕對的好壞之分。

第四篇：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)

政府調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響

前言：在現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)業(yè)幾乎是任何一個國家國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，是構(gòu)成整個社會財(cái)富的重要內(nèi)容。它的發(fā)展是推動工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的重要力量，尤其是推動城市發(fā)展的重要支撐力量。因此，房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展具有穩(wěn)定長遠(yuǎn)的影響。我國房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生、市場的大起大落也都與政府的經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策和宏觀調(diào)控政策有著密不可分的聯(lián)系。我將從分析房地產(chǎn)商品的供給需求特點(diǎn)出發(fā)，談?wù)務(wù)�府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的手段及其效果。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場供需分析政府調(diào)控的內(nèi)容政府調(diào)控的效果

一房地產(chǎn)商品的供需分析

我國住房制度改革后，政府已經(jīng)基本退出了房地產(chǎn)供給市場，改由房地產(chǎn)商根據(jù)市場行情來決定房地產(chǎn)商品的供給量。房地產(chǎn)商品的供給影響因素主要有：土地供給、開發(fā)資金、房地產(chǎn)價格以及預(yù)期。房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)具有規(guī)模大、投入大、周期長等特點(diǎn)，動輒占用幾千萬甚至幾億、幾十億的資金和幾年的時間。開發(fā)商不可能單憑自己的資金進(jìn)行房地產(chǎn)投資，必須通過金融手段融資保持企業(yè)的良性循環(huán)。因此，信貸成本的高低、貸款數(shù)量的多少、資金的來源直接決定了他們的開發(fā)能力，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)商品的供給量。房地產(chǎn)價格是影響供給的重要因素，房地產(chǎn)價格越高，房地產(chǎn)商供給的積極性越大；房地產(chǎn)價格越低，房地產(chǎn)商供給的積極性越小。房地產(chǎn)商供給量的變化會受到價格預(yù)期和產(chǎn)業(yè)政策預(yù)期效果的影響。例如，當(dāng)房地產(chǎn)商預(yù)期房價上漲，需求增多時，他們加快房地產(chǎn)的開發(fā)和新項(xiàng)目的投資；當(dāng)預(yù)期產(chǎn)業(yè)政策等發(fā)生變化時，也會酌情進(jìn)行供給量的調(diào)整。

從我國目前的房地產(chǎn)市場情況來看，將房地產(chǎn)商品的需求區(qū)分為自住消費(fèi)需求和購房投資需求。自住消費(fèi)需求指消費(fèi)者購房的目的是滿足日常起居或者改善居住條件；投資需求則是投資者為了將房產(chǎn)出售或者出租獲利。影響這兩類需求的因素主要有：人口、可支配收入、信貸成本、房地產(chǎn)價格以及預(yù)期。消費(fèi)需求一般只考慮購房時一次交易成本及貸款的利息成本，對資金占用時間的長短不太敏感，且需求比較穩(wěn)定；投資需求除了考慮購房時的交易成本還要考慮出售或者出租的成本，要求資金占用時間盡量短，以降低利息成本。投資需求不穩(wěn)定，起伏較大。

二 政府的調(diào)控的內(nèi)容

由于房地產(chǎn)商品更重要的特性是“商品”，房地產(chǎn)參與主體的行為無論是影響房地產(chǎn)商品的真實(shí)供給和需求，還是投機(jī)旺盛、土地供給的不合理或者交易秩序混亂所導(dǎo)致的供給或需求的“虛假繁榮”，最終必然體現(xiàn)在房地產(chǎn)價格上。

1 利用土地政策調(diào)控

土地是房地產(chǎn)開發(fā)的源頭。在我國，土地供給由政府嚴(yán)格控制，所以國家對土地的調(diào)控直接影響到土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)以及房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)規(guī)模。近年來土地供給的調(diào)控主要分為兩種。一種是通過法律法規(guī)手段，規(guī)范土地使用權(quán)的出讓，加快土地供給制度的市場化改革。另一種是通過行政手段在全國范圍內(nèi)進(jìn)行

土地使用的整治。超額供地 探索出讓方式，國土部此前宣布的供地計(jì)劃將今年土地供應(yīng)總量提高到18萬公頃，是前5年平均供地量的3.3倍。其中，保障性以及中小戶型等住房供地比例將達(dá)到77%，單中小套型商品房供地計(jì)劃就已經(jīng)超過了去年全年土地出讓總量。而保障房供應(yīng)量更是超出了國務(wù)院要求總量的一倍以上。另外，此次提出，探索“一次競價”、“雙向競價”等出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲。

盡管國家對土地供給進(jìn)行了嚴(yán)格的控制，但是房地產(chǎn)商購置土地的面積以及完成開發(fā)土地面積還是在波動中上升。盡管政府調(diào)控土地供給的初衷是好的，法律法規(guī)的制定是日趨完善的，與之配套的行政手段也是及時的，但這也加劇了房地產(chǎn)商“土地越來越難獲得”的預(yù)期，于是在法律法規(guī)制定修訂的過程中，房地產(chǎn)商加快對“有爭議的土地”的開發(fā)，地產(chǎn)投機(jī)、尋租行為異�；钴S，大量購置并囤積土地以備后用，以至于房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)了“調(diào)控力度越大，房地產(chǎn)商供給的愿望越強(qiáng)烈，地產(chǎn)投機(jī)的活動越活躍”的異常情況。

2調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)

政府調(diào)控住房供給結(jié)構(gòu)的政策主要體現(xiàn)為：控制和限制豪華住宅的開發(fā)比例，鼓勵和要求經(jīng)濟(jì)適用房和普通居住房的開發(fā)。從實(shí)際操作的政策來看，政府雖然明確表達(dá)了“控制和限制豪華住宅的開發(fā)”的意愿，但是由于豪華住宅的真實(shí)需求無法得知，這種調(diào)控意愿只能通過行政命令來模糊化控制，而無法通過制定法律法規(guī)來實(shí)現(xiàn)。行政命令與法律法規(guī)相比，具有明顯的持續(xù)時間短和由于執(zhí)行者理解不同造成執(zhí)行力度不同的缺點(diǎn)，而豪華住宅的開發(fā)能夠彰顯房地產(chǎn)商實(shí)力并帶來高額的利潤，所以在實(shí)際上調(diào)控過程中，全國各地開發(fā)豪華住宅的態(tài)勢并沒有明顯緩解。

3金融方面

房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)具有規(guī)模大、投入大、周期長等特點(diǎn)，房地產(chǎn)商一般不可能單憑自己的資金來進(jìn)行房地產(chǎn)投資，必須通過金融手段融資保持企業(yè)的良性循環(huán)，因此銀行貸款成為調(diào)控房地產(chǎn)供給的重要工具。我國在近年來的宏觀調(diào)控中也非常注重運(yùn)用此手段。調(diào)控主要從兩方面進(jìn)行：一方面是中國人民銀行提高銀行準(zhǔn)備金率和貸款利率來收縮銀根；另一方面主要是政府出臺行政命令控制貸款規(guī)模。因?yàn)檫\(yùn)用金融政策調(diào)控，特別是運(yùn)用提高銀行準(zhǔn)備金率的手段進(jìn)行調(diào)控時，不僅僅緊縮了房地產(chǎn)業(yè)的銀根，對市場經(jīng)濟(jì)的其他行業(yè)也造成了影響，因此，為了保證其他行業(yè)正常穩(wěn)定的發(fā)展，利率調(diào)控必須慎之又慎。另外，雖然提高房地產(chǎn)貸款利率會增加開發(fā)成本，但是在房價急速攀升的情況下，房地產(chǎn)商對貸款成本的增加不太介意。更重要的是，開發(fā)商后期資金的來源還可以通過“賣樓花”、“排號費(fèi)”、“首付款”等手段得到補(bǔ)充。

高房價地區(qū)三套房停貸，此前金融機(jī)構(gòu)對房貸所作出的最嚴(yán)厲規(guī)定，就是二套房貸首付40%及利率提高至1.1倍。 “國十條”將90平方米以上的首套房貸首付比例嚴(yán)控在30%以上，二套房首付比例更達(dá)到50%以上。同時，要求對商品房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，根據(jù)風(fēng)險狀況，第三套及以上住房貸款暫停發(fā)放。針對開發(fā)商，對存在土地閑置及炒地行為的，不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。

三 政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的效果

國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，可以說是組合重拳抑制房價狂升、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，這無疑會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生直接影響，也引起社會各界特別是消費(fèi)者和房地

產(chǎn)商的高度關(guān)注。消費(fèi)者關(guān)注的是房價能否回歸理性；房地產(chǎn)開發(fā)商卻擔(dān)心連續(xù)的政策調(diào)控會給房地產(chǎn)市場帶來較大影響。

1消費(fèi)者：盼降怕漲猶豫觀望

此次調(diào)控讓消費(fèi)者喜憂參半，喜的是他們認(rèn)為提高二套房首付比例，對限制炒房和投資為目的的房地產(chǎn)交易應(yīng)該有較大作用，可以有效遏制房地產(chǎn)惡性炒作。有的消費(fèi)者甚至盼望政府采取更多的措施抑制房價上漲，使房價在一定程度上有理性回歸，這樣他們買房就沒那么困難了。憂的是房價萬一不降反升該怎么辦。而對于那些想換房的人來說，同樣是疑慮重重，他們希望房價能有所下 降，但是隨著二套房首付比例的提高，本來想換房改善居住條件的愿望就無法在近期實(shí)現(xiàn)了。

2開發(fā)商：影響銷售但房價不會大幅下跌

國家此次的重拳調(diào)控房地產(chǎn)市場，旨在抑制炒房和投機(jī)的不合理住房需求，增加住房有效供給，抑制房價不斷惡性上漲，穩(wěn)定市場。那么此次調(diào)控會對我市房地產(chǎn)市場帶來什么影響呢?一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次政策調(diào)控，如果各方都能認(rèn)真執(zhí)行國家政策，就必然會造成房價下跌。那些改善型購房者占了房產(chǎn)消費(fèi)者的相當(dāng)大比例，他們要靠貸款買房，由于二套房首付的提高，就不得不擱置購房愿望；還沒買房的消費(fèi)者也可能會預(yù)期房價會跌，就不會買房而進(jìn)入觀望期，這必然會讓房地產(chǎn)市場銷售大幅下滑。政策如果長期不變，房地產(chǎn)開發(fā)商不收回一定量的資金，他們?nèi)绾芜\(yùn)營？隨著成交量的逐步下滑，在中期時間內(nèi)房價趨于下行的可能性極大。但是下跌的幅度有多大，就比較難預(yù)測了。

四 結(jié)論

房地產(chǎn)市場的正常運(yùn)行，不僅關(guān)系到廣大人民群眾的基本物質(zhì)要求是否得到有效滿足，對國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體態(tài)勢更有重要影響。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展一方面能帶動和促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時也可能成為泡沫經(jīng)濟(jì)的載體，給國民經(jīng)濟(jì)帶來極大的危害。由于我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，其市場主體、管理體制等方面都還不太健全，單純依靠市場的力量無法實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康的發(fā)展。因此，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，政府適當(dāng)干預(yù)和調(diào)控房地產(chǎn)市場、促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，責(zé)無旁貸。但由于我國房地產(chǎn)業(yè)存在的諸多問題，加強(qiáng)政府對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控還任重道遠(yuǎn)。

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第五篇：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)—房地產(chǎn)價格

收稿日期: 201* 01 03 作者簡介:高波 ( 1961— ) ,男,江蘇泰興人,南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授,博士生導(dǎo)師,南京大學(xué)長江三角洲經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展研究中心研究員。 3 本文系國家社會科學(xué)規(guī)劃基金項(xiàng)目 (項(xiàng)目編號: 06bjy084)和教育部人文社會科學(xué)研究規(guī)劃基金項(xiàng)目 (項(xiàng)目編號: 05ja790036)的階段性成果,并獲國家哲學(xué)社會科學(xué)創(chuàng)新平臺“南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與發(fā)展研究基地”子課題“經(jīng)濟(jì)增長與結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型研究”項(xiàng)目的資助。 房地產(chǎn)開發(fā)商策略性定價行為的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析 3 □高 波 (南京大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院, 江蘇 南京 210093) 摘要:由于房地產(chǎn)市場存在環(huán)形競爭和顯著的產(chǎn)品差別,而中國現(xiàn)階段又是一個增量房地產(chǎn)主導(dǎo)的市場,導(dǎo)致房地產(chǎn)市場是一種具有較強(qiáng)壟斷性的市場。 房地產(chǎn)開發(fā)商在制定房地產(chǎn)價格時,一般壟斷廠商所慣用的一些價格策略都會采用,如壟斷定價、在領(lǐng)導(dǎo)廠商主導(dǎo)價格的條件下其他開發(fā)商選擇跟隨策略、合謀、價格歧視、拍賣競價、掠奪性定價等。此外,房地產(chǎn)開發(fā)商也探索出一些獨(dú)特的價格策略,即外部效應(yīng)內(nèi)部化、增值誘導(dǎo)定價、制造短缺擠壓以引致剩余需求擴(kuò)大等。這就決定了中國房地產(chǎn)業(yè)具有較大的市場勢力。因此,政府必須采取多種措施對房地產(chǎn)開發(fā)商的定價行為進(jìn)行規(guī)制。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場壟斷;定價策略;政府規(guī)制中圖分類號: f293. 30文獻(xiàn)標(biāo)識碼: a文章編號: 1671 9301 (201*) 02 0035 07 從整體而言,目前的中國房地產(chǎn)市場,仍是一個增量主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場。在增量房地產(chǎn)主導(dǎo)的市場上,房地產(chǎn)開發(fā)商的定價行為對房地產(chǎn)價格的變化具有決定性作用,而在不同的市場條件下房地產(chǎn)開發(fā)商的定價行為也有較大的差別。 房地產(chǎn)開發(fā)商的定價行為具有哪些特征? 在房地產(chǎn)市場周期波動的不同階段, 房地產(chǎn)開發(fā)商會選擇不同的策略性定價行為,這些行為對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生怎樣的影響? 房地產(chǎn)開發(fā)商的定價行為是如何影響房地產(chǎn)價格的? 政府應(yīng)采取什么 — 5 3 — 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究(雙月刊) 201*年第 2期 (總第 33期) ?? 1994-201* china academic journal electronic publishing house. all rights reserved. http:// 措施對房地產(chǎn)開發(fā)商的定價行為進(jìn)行規(guī)制? 這些都是亟待研究的問題。一、房地產(chǎn)市場壟斷與市場勢力在 lancaster [ 1 ] 的消費(fèi)者行為理論里面,消費(fèi)者對產(chǎn)品不同的特征有不同的偏好。由于每一組商品都是一組特征的集合,因此相似產(chǎn)品中某些特征的差異會導(dǎo)致消費(fèi)者對產(chǎn)品的不同偏好。在 lan2 caster理論的基礎(chǔ)上, griliches [ 2 ] 和 rosen [ 3 ] 發(fā)展了享樂主義定價方法。這個建立在功利主義享樂哲學(xué)基礎(chǔ)上的方法后來被廣泛的應(yīng)用在耐用消費(fèi)品的定價中。它的主要思想是:在競爭性市場的均衡條件下,購買者所支付的價格應(yīng)當(dāng)能夠補(bǔ)償產(chǎn)品各種屬性序列所帶來的滿足程度。假設(shè)所有家庭的偏好和收入水平類似,那么這個市場中的產(chǎn)品價格就應(yīng)該是這些屬性值的一個函數(shù),可以表示為: p =α+β 1 x 1 +β 2 x 2 +. . . . . . +β n x n 其中 p為產(chǎn)品價格, x 1 , x 2 , . . . . . . , x n 為產(chǎn)品的屬性值。把享樂主義的定價方法應(yīng)用到房地產(chǎn)產(chǎn)品的分析中,房地產(chǎn)價格主要由一系列屬性決定,包括體現(xiàn)在產(chǎn)品功能上由于技術(shù)所帶來的滿足居住等基本需求的屬性,以及由于產(chǎn)品區(qū)位條件帶來的滿足居住派生出來的需求的其他屬性,如教育條件、交通便利度、購物方便度等。這些內(nèi)部及外部屬性的不同造成了房地產(chǎn)產(chǎn)品的差別,也為開發(fā)商帶來了一定的壟斷力量,弱化了開發(fā)商之間的價格競爭。由于房地產(chǎn)市場的特殊性,決定了房地產(chǎn)開發(fā)商的定價行為有更多的選擇空間。根據(jù)理查德?? 阿諾特 [ 4 ] 的分析,房地產(chǎn)具有以下一些主要特征:必需品 (滿足人類最基本的需求,提供一個住處) ; 重要性 (對許多住戶來說,房地產(chǎn)是唯一重要的消費(fèi)品) ;空間固定性 (除少數(shù)外,一個住房單元不能以合理的成本加以移動) ;耐久性;復(fù)雜和多重異質(zhì)性 (一個房地產(chǎn)產(chǎn)品具有大量特征) ;市場分散性; 生產(chǎn)非凸性 (這導(dǎo)致修復(fù)、拆除、重建和變更的不連續(xù)變化) ;信息的非對稱性 (例如潛在的客戶無法完全了解每一個產(chǎn)品的特征) ;交易成本的重要性 (搜尋成本、遷移成本以及交易費(fèi)用) ;缺乏相關(guān)的保險和期貨市場。房地產(chǎn)市場的上述特性,表明房地產(chǎn)市場是一個典型的非完全競爭的市場。那么, 房地產(chǎn)市場到底是一個什么樣的市場結(jié)構(gòu)? 這種市場結(jié)構(gòu)又是如何決定房地產(chǎn)業(yè)的市場勢力的? 1. 從位置角度來考察房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu),房地產(chǎn)市場存在環(huán)形競爭,因而房地產(chǎn)市場是一種寡頭壟斷市場。圖 1 環(huán)形競爭下企業(yè)的需求塞洛普考察了等距離坐落于圓形城市

的企業(yè)進(jìn)入及價格競爭問題。在圓形城市上,一個企業(yè)實(shí)際上只有兩個真正的競爭對手,即兩個位于其左右的企業(yè)。因此,圓形城市企業(yè)間的競爭為鄰近企業(yè)間的競爭,也即“環(huán)形競爭”,企業(yè)對不能從其他企業(yè)那里得到更大滿足的消費(fèi)者具有壟斷力量。如圖 1,企業(yè) 2對位于線段 ab間的消費(fèi)者具有壟斷力量。因此,環(huán)形競爭比壟斷競爭更缺乏競爭性。 [ 5, 6] 對一個城市而言,無論城市的布局是否環(huán)形的,房地產(chǎn) 開發(fā)商的競爭總是一種環(huán)形競爭。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)是位置不能移動的產(chǎn)品,它只能和相鄰的房地產(chǎn)存在競爭。而對其他產(chǎn)業(yè)來說,其產(chǎn)品是可移動的,這樣廠商就能在更大范圍內(nèi)展開競爭。在環(huán)形競爭條件下,因?yàn)橹挥猩贁?shù)房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行競爭,所以房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)具有寡頭壟斷市場的明顯特征。對于消費(fèi)者來說,由于房地產(chǎn)位置固定且具有唯一性,由位置因素所派生出來的一系列屬性與消費(fèi)者的偏好的匹配,使某一宗房地產(chǎn)對特定的消費(fèi)者具有唯一的吸引力。這就使房地產(chǎn)開發(fā)商具有強(qiáng)大的壟斷力量。 2. 從產(chǎn)品差別角度來考察房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu),由于房地產(chǎn)存在顯著的異質(zhì)性,所以任何一宗房地產(chǎn)都具有較強(qiáng)的壟斷性。 房地產(chǎn)的質(zhì)量差異是普遍存在的,由于地形、地勢及位置固定等因素,使得每一宗房地產(chǎn)皆是獨(dú) — 6 3 —高 波 房地產(chǎn)開發(fā)商策略性定價行為的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析 ?? 1994-201* china academic journal electronic publishing house. all rights reserved. http://ki.net 圖 3 房地產(chǎn)開發(fā)商壟斷定價 1. 壟斷定價 房地產(chǎn)的位置差別和技術(shù)差別的結(jié)合,使房地產(chǎn)的產(chǎn)品差別尤其突出,因而房地產(chǎn)開發(fā)商控制的能力提高,甚至對某些特定的消費(fèi)群,這種價格控制可以達(dá)到接近于完全壟斷的程度。在這種情況下,房地產(chǎn)開發(fā)商就會如壟斷廠商一樣行事,如圖 3所示,房地產(chǎn) 開發(fā)商以 p 0 價格,在市場上銷售 q 0 數(shù)量的房地產(chǎn),實(shí)現(xiàn)利潤最大化。 2. 在領(lǐng)導(dǎo)廠商主導(dǎo)價格的條件下,其他開發(fā)商選擇跟隨策略在房地產(chǎn)市場上某些房地產(chǎn)開發(fā)商可能由于以下原因而成為領(lǐng)導(dǎo)廠商: (1)較早進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè),通過“邊干邊學(xué)”形成了良好的生產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)曲線,特別是在創(chuàng)造產(chǎn)品差別方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。已提前發(fā)展到最優(yōu)規(guī)模,并比競爭對手更有效率。( 2)建立了良好的項(xiàng)目品牌和企業(yè)品牌,品牌價值高,并在區(qū)域房地產(chǎn)市場上得到廣泛認(rèn)同。( 3)在同一市場上,與其他樓盤相比,規(guī)模更大,優(yōu)勢更明顯,產(chǎn)品差別化程度更高。圖 4 跟隨定價作為領(lǐng)導(dǎo)廠商,這種房地產(chǎn)開發(fā)商可以不顧及其他廠商,自己選定價格水平和產(chǎn)出水平,而其他開發(fā)商則再根據(jù)剩余需求曲線來確定它們的價格和產(chǎn)出水平。也就是一個房地產(chǎn)開發(fā)商先行動,而其他開發(fā)商跟隨行動,實(shí)施跟隨定價。在現(xiàn)實(shí)中,這種跟隨行動主要有以下幾種表現(xiàn)方式: (1)開發(fā)與領(lǐng)導(dǎo)廠商幾乎相同的產(chǎn)品,這種市場結(jié)構(gòu)類似于斯坦克爾博格模型所描述的狀況:領(lǐng)導(dǎo)廠商根據(jù)競爭對手預(yù)期的反應(yīng)決定產(chǎn)量同時確定價格,而跟隨廠商則在既定的價格條件下根據(jù)剩余市場需求確定自身的產(chǎn)量。如圖 4所示, q 0 為領(lǐng)導(dǎo)廠商的產(chǎn)量, q 1 - q 0 為所有跟隨廠商的產(chǎn)量。(2)在房地產(chǎn)市場上,盡管產(chǎn)品不可能是同質(zhì)的,但跟隨廠商仍然會根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)廠商的行動來決定自己的行動。跟隨廠商可以生產(chǎn)與領(lǐng)導(dǎo)廠商不同質(zhì)的產(chǎn)品,并制定有差異的價格從而獲取更多的利潤。例如跟隨廠商可以生產(chǎn)比領(lǐng)導(dǎo)廠商檔次低的產(chǎn)品,利用價格優(yōu)勢吸引消費(fèi)者從而擴(kuò)大自身(請幫助宣傳好范文 網(wǎng)：m.7334dd.com 圖 5 阻止進(jìn)入定價性定價的例子,然而在國家實(shí)行緊縮性宏觀調(diào)控政策之后,一些頗具實(shí)力的開發(fā)商對此策略已經(jīng)駕輕就熟。

三、房地產(chǎn)開發(fā)商的獨(dú)特性價格策略在長期的定價實(shí)踐中,房地產(chǎn)開發(fā)商也探索出一些獨(dú)特

的價格策略,進(jìn)一步提高了開發(fā)商的市場勢力。 1. 外部效應(yīng)內(nèi)部化由于房地產(chǎn)位置固定且具有壟斷性,一個項(xiàng)目所在地段的周邊狀況,對本項(xiàng)目具有外部效應(yīng),并直接影響產(chǎn)品的品質(zhì),因而開發(fā)商可以將外部效應(yīng)內(nèi)部化,尤其當(dāng)獲得正的外部效應(yīng)時而提高房地產(chǎn)價格。諸如一個項(xiàng)目周邊有好的中小學(xué)校、美麗的山水景觀資源、完善的商業(yè)配套和便捷的交通條件,開發(fā)商必然制定更高的房地產(chǎn) 價格,使這種外部效應(yīng)轉(zhuǎn)化為開發(fā)商的利潤。當(dāng)然,若周邊的環(huán)境污染嚴(yán)重,各種配套設(shè)施奇缺,開發(fā)商也不得不調(diào)低房地產(chǎn)價格。 2. 增值誘導(dǎo)定價開發(fā)商經(jīng)常通過對其產(chǎn)品投資價值的宣傳以及對市場投放量的控制來謀求一個需求不斷擴(kuò)張的局面。通過宣傳增值潛力,往往可以增加對消費(fèi)者的吸引力,從而擴(kuò)大了產(chǎn)品的市場需求,進(jìn)而由于消費(fèi)者的選擇而使產(chǎn)品增值成為現(xiàn)實(shí)。這包含兩種情況:一是在房地產(chǎn)市場復(fù)蘇期,但由于市場尚未走出低谷,開發(fā)商仍然需要以價格作為一個主要的競爭手段。同時,由于房地產(chǎn)市場未來走勢存在不確定性,部分開發(fā)商為了取得較好的銷售業(yè)績,將房地產(chǎn)價格確定為略低于當(dāng)前最優(yōu)價格,同時通過增值效應(yīng)誘導(dǎo),需求不斷擴(kuò)大,價格也逐漸攀升;在緊縮性宏觀調(diào)控的背景下,盡管市場觀望氣氛濃厚,若潛在需求強(qiáng)烈,開發(fā)商普遍采取“低開高走”的房地產(chǎn)價格策略,或者變相降價,加快了房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇;在市場高漲期,有一些房地產(chǎn)項(xiàng)目由于存在明顯的不足,通常選擇價格競爭手段,根據(jù)市場上類似產(chǎn)品的價格標(biāo)準(zhǔn),以更低的價格開盤,實(shí)施 “低開高走”的價格策略。雖然開發(fā)商能較好地實(shí)現(xiàn)銷售,但對于購房者卻存在陷阱。二是在房地產(chǎn)市場繁榮期,開發(fā)商所面對的需求曲線會隨著居民個人財(cái)富的增長、消費(fèi)者對未來價格進(jìn)一步上漲的預(yù)期等因素而不斷向右移動。在這種情形下,開發(fā)商根據(jù)對房地產(chǎn)市場的調(diào)查以及長期積累的經(jīng)驗(yàn),預(yù)計(jì)隨著市場不斷高漲,需求曲線會不斷向右移動。由于對市場充滿信心,將確定為高于目前最優(yōu)價格,而不用擔(dān)心因市場競爭而產(chǎn)品滯銷。同時通過增值效應(yīng)誘導(dǎo),需求不斷擴(kuò)大,價格也逐漸攀升。 3. 制造短缺擠壓,引致剩余需求擴(kuò)大由于開發(fā)商具有相當(dāng)?shù)膲艛嗔α?開發(fā)商不僅可以根據(jù)市場條件的變化來調(diào)節(jié)價格 (低開高走或高開高走) ,還可以通過調(diào)節(jié)供給量在一定程度上影響剩余需求,從而影響房地產(chǎn)價格。所謂“短缺擠壓”策略,是指開發(fā)商在前期投入少量產(chǎn)品,或者利用開發(fā)商與消費(fèi)者之間的信息不對稱進(jìn)行大肆宣傳,采取各種措施來吸引消費(fèi)者的注意力,如開發(fā)商的特價房銷售策略或封盤策略,目的是制造短缺氣氛,給消費(fèi)者一種供不應(yīng)求的感覺,從而強(qiáng)化消費(fèi)者的搶購心態(tài),擴(kuò)大本項(xiàng)目的剩余需求,推動價格上漲。在隨后的時間內(nèi),開發(fā)商仍然可以緩慢的增加供給量,使每一輪價格上漲,從而達(dá)到利潤最大化的目的。這種策略在市場繁榮期尤其普遍。四、結(jié)論與建議中國房地產(chǎn)市場壟斷性強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)特征,使房地產(chǎn)開發(fā)商可采取多種手段,實(shí)行對房地產(chǎn)市場的壟斷,從而提高市場勢力,獲得超額利潤。而房地產(chǎn)價格上漲較快,是當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場各種矛盾的焦點(diǎn)。因此,政府陸續(xù)出臺了控制信貸過快增長、提高房地產(chǎn)貸款利率、加強(qiáng)土地管理、調(diào)整住宅供給結(jié)構(gòu)、擴(kuò)大征稅范圍和提高稅率、規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理等多項(xiàng)政策,以降低房地產(chǎn)投資增 — 0 4 —高 波 房地產(chǎn)開發(fā)商策略性定價行為的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析 ?? 1994-201* china academic journal electronic publishing house. all rights reserved. http://ki.net

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