成品房入住工作總結(jié)

成品房入住工作總結(jié)

在太陽(yáng)城成品房入住過程中，物業(yè)公司在做好基礎(chǔ)服務(wù)的基礎(chǔ)上，協(xié)助發(fā)展公司售后服務(wù)部進(jìn)行使用功能驗(yàn)收及帶客驗(yàn)房服務(wù)。在此過程中，通過與業(yè)主的交流，我們總結(jié)、歸納了在成品房屋管理方面一些建議。一、接管驗(yàn)收1、使用功能

房屋的使用功能缺陷解決不利。

序號(hào)存在問題所占比例問題原因解決辦法在紗門框外側(cè)添加鑲嵌式暗把手。1、窗口預(yù)留尺寸應(yīng)大于紗扇厚度；如毛坯房應(yīng)考慮貼瓷磚的厚度。2、現(xiàn)狀的應(yīng)改成鑲嵌式合葉、或改變紗扇厚度�？照{(diào)問題。首層南面無(wú)空調(diào)機(jī)位板，二層以上機(jī)位板尺寸小，藍(lán)山園部分樓宇外漂窗下無(wú)法安裝外機(jī)（空的），空調(diào)眼與暖氣片沖突。紫玉園的樓宇無(wú)散水。樓宇散水是必要的，應(yīng)增加散水；散水標(biāo)高應(yīng)高于草地8CM紫玉園小園圍欄安裝不牢固無(wú)自行車遮雨棚，由于景觀設(shè)計(jì)原因造成自行車車架少，只能滿足120輛自行車存放。（紫玉園）小區(qū)路面排水不暢。造成湖體污染嚴(yán)重。前期開發(fā)時(shí)應(yīng)預(yù)留景觀式車棚，便于存放電動(dòng)車和摩托車。在前期開發(fā)設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)適當(dāng)增加收水井。陽(yáng)臺(tái)推拉門的紗門沒有把手。從100%陽(yáng)臺(tái)外側(cè)不能將紗門打開衛(wèi)生間及露臺(tái)紗扇不能開啟90度。紗扇與窗口相碰。100%

：

a)

建議：b)

建議：

c)一樓業(yè)主小院排水不暢造成存水。此現(xiàn)象存在率100%

建議：應(yīng)考慮增加一樓小院排水設(shè)施，完善排水功能。

d)露臺(tái)相連，且隔墻低，易于攀爬，易發(fā)生連鎖盜竊案件。此現(xiàn)象存在率100%

建議：1、在房屋設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮到露臺(tái)的美觀和安全性，

2、就目前紫玉園、藍(lán)山園隔斷墻應(yīng)在考慮美觀的同時(shí)適當(dāng)加高；

3、由物業(yè)統(tǒng)一封露臺(tái)設(shè)計(jì)方案，業(yè)主自費(fèi)封閉。

e)北面凹式明廁窗相連太近，易于相鄰兩家攀爬，易發(fā)生連鎖盜竊案件。

建議：將明廁窗封閉，安裝護(hù)欄。

f)部分外漂窗為一可開啟扇，另一為死扇，不利于清潔。此現(xiàn)象存在率為95%除21、

22號(hào)樓外（紫玉園）

建議：在窗戶設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)在美觀的同時(shí)考慮其使用功能。

g)露臺(tái)上煙道設(shè)置位置不當(dāng)，影響頂層業(yè)主居住環(huán)境。此現(xiàn)象存在率100%

建議：1、露臺(tái)上的通風(fēng)道在滿足安全結(jié)構(gòu)的條件下，適當(dāng)長(zhǎng)高，標(biāo)高應(yīng)超過頂層標(biāo)

高；

2、在前期露臺(tái)設(shè)計(jì)時(shí)，盡量不采用廚房、衛(wèi)生間的退臺(tái)方案。h)衛(wèi)生間洗衣機(jī)預(yù)留空間小，只能放置小型洗衣機(jī)，不滿足業(yè)主需求。

建議：前期設(shè)計(jì)考慮業(yè)主的實(shí)際生活需求。

i)藍(lán)山園8、25號(hào)樓4樓相鄰兩家有一塊平臺(tái)可以跨越。

j)樓梯口的遮雨檐太窄，對(duì)講主機(jī)容易被雨淋，造成損壞。此現(xiàn)象存在率100%

建議：增加防雨罩。

k)小區(qū)道路鋪設(shè)用料與小區(qū)樓宇不匹配，不美觀。

建議：小區(qū)環(huán)路應(yīng)鋪設(shè)柏油路面。

l)躍層戶型共享空間玻璃窗為死扇，給業(yè)主做清潔帶來(lái)困難。

建議：

m)公用樓梯間頂層玻璃為死扇，既不通風(fēng)又不好清潔。此現(xiàn)象存在率100%

建議：將樓梯間頂層死扇玻璃改為活扇。

n)各小區(qū)的出入口設(shè)計(jì)不明顯，無(wú)照明設(shè)備，不符合大盤風(fēng)范。

建議：增加鐵藝拱形門洞，增加小區(qū)入口視覺美觀。o)小區(qū)未預(yù)留兒童及老年活動(dòng)場(chǎng)地。

建議：1、前期設(shè)計(jì)時(shí)，在不擾民的地方預(yù)留兒童及老年活動(dòng)場(chǎng)地p)方廳預(yù)留柜機(jī)空調(diào)眼打得太高，不利于冷凝水的排放。

建議：應(yīng)設(shè)在距地面10公分處。

q)預(yù)留空調(diào)孔應(yīng)做到外低內(nèi)高，防止下雨倒灌。

建議：施工時(shí)嚴(yán)格按照施工工藝操作。

對(duì)成品房的整體性重視不夠。入住前將驗(yàn)房程序消除，致使房屋使用功能等方面沒有得到驗(yàn)收，即開始入住,形成隱患。（暖氣的打壓、下水的通球、通風(fēng)道的暢通，衛(wèi)生間的避水試驗(yàn)）

建議：在成品房裝修過程中，應(yīng)充分想到后期的施工隱患（可借鑒毛坯房裝修管理經(jīng)驗(yàn)），減少二次施工的可能。

要求各施工企業(yè)按樣板間位置施工，并可在銷售合同后附加位置說(shuō)明，避免此類問題的投訴。

2、配套工程

針對(duì)成品房即入住即居住的特點(diǎn)，項(xiàng)目的整體操作時(shí)間前移，配套設(shè)施的到位時(shí)間也應(yīng)隨入住時(shí)間一并到位，使物業(yè)具備居住資格。3、房屋驗(yàn)收

一對(duì)一看房活動(dòng)沒有達(dá)到預(yù)期目的，業(yè)主看房留下的問題解決落實(shí)速度比較慢，造成業(yè)主不滿意，激化了業(yè)主情緒。

公司在成品房施工中缺乏經(jīng)驗(yàn)，主要表現(xiàn)為；a)

施工工藝與流程的把握力度小，造成拖工期，各工種交叉施工，破壞嚴(yán)重，違反工藝流程施工等。b)c)d)

工程監(jiān)理未能起到裝修監(jiān)理的作用。施工隊(duì)伍沒有體現(xiàn)文明施工把控好甲控材料。

4、裝修材質(zhì)

裝修用料不統(tǒng)一，與前期承諾與樣板間展示效果不符。建議在項(xiàng)目開盤初期，即設(shè)立“裝

修材料展示廳”及補(bǔ)充材料標(biāo)準(zhǔn)，避免此類問題的爭(zhēng)議。二、入住管理1、成品保護(hù)

一對(duì)一看房要定時(shí)，不可隨意。要適時(shí)的進(jìn)行封樓，避免業(yè)主看到施工工藝，造成業(yè)主的誤區(qū)。

由于入住時(shí)間緊，發(fā)展公司取消了驗(yàn)房流程，此時(shí)物業(yè)處對(duì)先期反映的問題沒有進(jìn)行很好的跟進(jìn)與監(jiān)督，而且一味的隨從，將就了發(fā)展公司，使房屋裝修、成品保護(hù)等使用功能上的缺陷直接暴露給業(yè)主。2、交驗(yàn)方式及標(biāo)準(zhǔn)

客服與工程溝通不及時(shí)�？蛻舴�務(wù)人員無(wú)法對(duì)回修總包和分包加以控制，造成回修不及時(shí)。其次，施工單位沒有將回修問題重視，回修人員少，材料短缺。a)b)c)

接管驗(yàn)收流程的補(bǔ)充完善

沒有明確的房屋交驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)及驗(yàn)收方法。返修時(shí)間過長(zhǎng)，復(fù)驗(yàn)不到位。

過于使用功能的建議，沒有得到完全落實(shí)

3、統(tǒng)一口徑

將現(xiàn)有統(tǒng)一口徑，更加細(xì)化、全面化，如物業(yè)接待類、維修類（驗(yàn)房）、工程類、銷售類等，由各分管部門統(tǒng)一管理，并不斷完善，避免應(yīng)口徑不一致造成業(yè)主投訴。4、入住手續(xù)的辦理

銷售、售后、工程部門，對(duì)可發(fā)入住通知房屋裝修的確認(rèn)程序不順暢，應(yīng)得到工程確認(rèn)房屋合格后，方可通知。

對(duì)于各類裝修材料的保修期及二次維修后的保修期，應(yīng)做明確的文字規(guī)定。

三、物業(yè)管理服務(wù)1、物業(yè)公司的前期介入

針對(duì)成品房居住時(shí)間前移的特點(diǎn)，物業(yè)公司應(yīng)在管理設(shè)施的準(zhǔn)備工作提前，保證物業(yè)服務(wù)的準(zhǔn)時(shí)到位。

物業(yè)公司的超前介入的另一方面就是與客戶的超前溝通，以服務(wù)為第一突破口，從直觀上避免了業(yè)主與物業(yè)公司以收費(fèi)為第一印象，增加了物業(yè)與業(yè)主的親和力，合理降低物業(yè)費(fèi)預(yù)收的投訴。2、前期合同的確定

在政府“雙確認(rèn)”制度的指導(dǎo)下，上述文件進(jìn)行了全面公示，并對(duì)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)講解，保證了各項(xiàng)目在入住期間無(wú)一例物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)投訴。此外，針對(duì)成品房維修的特點(diǎn)，應(yīng)在相應(yīng)的條款上進(jìn)行調(diào)整。

3、業(yè)主委員會(huì)的成立

針對(duì)新物業(yè)條例中要求及成品房的特點(diǎn)，業(yè)主入住達(dá)到50%以上，即可成立業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)公司應(yīng)在購(gòu)房后，即與業(yè)主建立溝通的渠道，充分的了解業(yè)主，為今后業(yè)主委員會(huì)的人員選拔奠定基礎(chǔ)。4、空房巡查管理

針對(duì)項(xiàng)目為精裝修，空房巡查管理尤為重要，根據(jù)特性制定管理方案。定時(shí)通風(fēng)，注意防雨，定期保潔養(yǎng)護(hù)。

空房鑰匙的管理。對(duì)于施工隊(duì)借閱鑰匙的要有跟進(jìn)，返還時(shí)要對(duì)房屋進(jìn)行檢查，注意成品保護(hù)及器具的丟失。

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擴(kuò)展閱讀：塞納春天成品房樣板間裝修總結(jié)

塞納春天成品房樣板間裝修總結(jié)

此次洛陽(yáng)成品房樣板間裝修共計(jì)3套，兩套展示樣板間，一套交房標(biāo)準(zhǔn)。樣板房硬裝造價(jià)800元/平方米左右，涵蓋室內(nèi)墻地頂及廚衛(wèi)配套裝修等。工程于201*年3月1日開工，5月20日竣工并交付，合計(jì)工期80日歷天。對(duì)此次成品房樣板間裝修分成三個(gè)部分來(lái)總結(jié)。一、好的經(jīng)驗(yàn)

1、初步磨合形成了一個(gè)成品房管理運(yùn)作體系，就是以景觀裝飾部為主導(dǎo)，成本、合約、項(xiàng)目部、物業(yè)等各個(gè)部門配合的設(shè)計(jì)采購(gòu)施工交房的連貫體系。2、通過此次裝修，使我們對(duì)成品房的概念有了一個(gè)初步的認(rèn)識(shí)和理解。

3、積累了一定的合作資源，如設(shè)計(jì)單位、總包單位、分包單位、材料供應(yīng)等。尤其是材料方面，裝修結(jié)構(gòu)、基層、面層、成品半成品等材料初步形成了低中高的供應(yīng)選擇渠道。二、暴露的不足。1、設(shè)計(jì)方面

A、總包設(shè)計(jì)：未完全考慮暖氣片處理方案、包管道處理方案、封亮子、排磚窗臺(tái)調(diào)整原則、客廳無(wú)吊頂卻有射燈、衛(wèi)生間無(wú)浴霸？洗衣機(jī)不放陽(yáng)臺(tái)？浴缸淋浴房須同時(shí)設(shè)置？B、分包設(shè)計(jì)：浴室柜、衣柜、鏡柜等尺寸及收口處理有欠缺。C、土建線路與裝修線路銜接不充分，無(wú)水電路系統(tǒng)圖。以上問題反映出設(shè)計(jì)總體把控不充分。2、采購(gòu)方面

A、總包單位異地單位，資源不能充分支持實(shí)際需要。

B、浴室柜、衣柜、鏡柜等分包單位加工生產(chǎn)能力有限，成品半成品質(zhì)量有瑕疵。C、油煙機(jī)、灶具無(wú)成品房裝修概念意識(shí)，以一種家裝化的供貨安裝模式，業(yè)務(wù)、供貨、安裝分離，根本滿足不了工程化管理的實(shí)際需求。D、主材認(rèn)價(jià)慢，價(jià)格偏低，指定單一。

E、總包分包無(wú)連貫，分包合同未完全承接總包合同，前期配合交底不充分，總分包意識(shí)在采購(gòu)環(huán)節(jié)有待宣貫。3、施工方面

A、裝修施工前置化過于提前，土建當(dāng)時(shí)部分主要項(xiàng)目尚未完工，不完全具備裝修條件。B、土建部分質(zhì)量有欠缺、如房間部分尺寸偏差較大、粉刷質(zhì)量有問題、部分點(diǎn)位錯(cuò)誤等等。C、項(xiàng)目上在協(xié)調(diào)土建單位為裝修單位提供作業(yè)環(huán)境方面的協(xié)調(diào)力度有待溝通。4、交房方面

A、軟裝進(jìn)場(chǎng)及交房時(shí)，物業(yè)配合意識(shí)有待加強(qiáng)。

B、交房是房屋的整體移交，不僅涵蓋裝修，而且涵蓋土建及安裝，交房時(shí)項(xiàng)目的意識(shí)及配合有待溝通。5、成本方面

A、應(yīng)綜合考慮施工單位的成本，當(dāng)前人工費(fèi)比較透明，成品房一般沒有太多的造型，故如果主材認(rèn)價(jià)方面不給施工單位留有一定的利潤(rùn)的話，在選取優(yōu)質(zhì)的合作單位方面，會(huì)比較難實(shí)現(xiàn)。

B、人工單價(jià)需按照實(shí)際情況進(jìn)行一定程度的調(diào)整。

C、沒有一定利潤(rùn)的工程，施工質(zhì)量是難以保證的，這是當(dāng)前裝修行業(yè)的現(xiàn)實(shí)。人工費(fèi)、材料費(fèi)、措施費(fèi)、管理費(fèi)等不應(yīng)都單獨(dú)分割和分離的壓價(jià)，應(yīng)通盤考慮，給合作單位留有一定的利潤(rùn)。6、管理主線方面

A、鑒于景觀裝飾部?jī)?nèi)部的人員不足和經(jīng)驗(yàn)欠缺，設(shè)計(jì)施工不應(yīng)分的過細(xì)，施工管理人員應(yīng)前置化參與。

B、在合約、成本、項(xiàng)目、物業(yè)協(xié)調(diào)等方面，需進(jìn)一步在認(rèn)識(shí)和體系進(jìn)一步明確景觀裝飾部的主導(dǎo)地位，并保證在實(shí)際工作中能夠推行。

C、在賦予大規(guī)模戰(zhàn)線較長(zhǎng)的成品房裝修職責(zé)的同時(shí)，應(yīng)確保能提供相應(yīng)的資源支持。三、提出的建議1、施工單位采購(gòu)及管理

采購(gòu)本地總包單位，取消分包，采用完全的總承包管理模式，相關(guān)合同及附件評(píng)審一定要過工程口審核。2、設(shè)計(jì)管理

先前的甲分包設(shè)計(jì)方案統(tǒng)一納入總設(shè)計(jì)單位審核管理，總設(shè)計(jì)單位深化圖紙，包括先前甲分包設(shè)計(jì)方案及自身遺漏處理方案的深化設(shè)計(jì)。3、主材采購(gòu)及管理

主材認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)應(yīng)充分調(diào)動(dòng)總包單位的資源，聽取或采用總包單位的合理建議或意見，主材供貨應(yīng)簽訂合同，合同并傳遞至景觀裝飾部審核，主材盡量采取3選1模式。4、成本控制總成本控制要給予施工單位合理利潤(rùn)，如果是戰(zhàn)略合作單位可以采用成本+酬金合同。5、土建裝修交接

土建安裝應(yīng)提供較好的基層質(zhì)量，強(qiáng)化并執(zhí)行裝修對(duì)土建的復(fù)查驗(yàn)收并使問題整改能在項(xiàng)目上得以執(zhí)行落實(shí)。6、裝修工期

裝修應(yīng)有工期保證，成品房工期按100天左右考慮，并充分考慮裝修季節(jié)的影響及交房時(shí)間的把握。7、交房準(zhǔn)備

召開相關(guān)會(huì)議，提前安排好物業(yè)、客服、項(xiàng)目等相關(guān)部門交房的配合分工事項(xiàng)。8、人員分工

設(shè)立成品房裝修小組或類似功能，類似項(xiàng)目部，明確主責(zé)人員，然后在進(jìn)行合理分工。9、資源支持

投入資源支持，人財(cái)物配置落差不能太大。10、流程設(shè)置

體系上合約裝修采購(gòu)、成本裝修預(yù)算、項(xiàng)目部水電工程師、造價(jià)工程師應(yīng)在流程上更加明確裝修方面各自的職責(zé)，并強(qiáng)化成品房裝修知識(shí)及主動(dòng)意識(shí)。

完畢

201*年7月15日

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