公司辦證行為法律風(fēng)險防范指引

公司辦證行為法律風(fēng)險防范指引

一、規(guī)劃辦證

1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證的法律風(fēng)險：建設(shè)用地規(guī)劃許可證是由建設(shè)單位或個人提出建設(shè)用地申請，城市規(guī)劃行政主管部門審查批準的建設(shè)用地位置、面積、界限的法律憑證。（1）沒有及時辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證，以致無法及時向政府土地管理部門申請用地，及時取得合法土地使用權(quán)的法律風(fēng)險；（2）核發(fā)許可證確定的用地面積、范圍、位置、界限和公司實際開發(fā)用地不一致及規(guī)劃道路確認不明的法律風(fēng)險；（3）實際使用土地位置和界限發(fā)生變更未及時確認的法律風(fēng)險；（4）辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證后沒有在規(guī)定的時限內(nèi)使用土地，或未辦理變更登記，導(dǎo)致失去取得土地使用權(quán)的法律風(fēng)險。

防范措施：（1）及時辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（2）出證期間會同政府部門到選址地點進行現(xiàn)場調(diào)查和踏勘，確保實際開發(fā)用地與許可證相一致，嚴格審核規(guī)劃局提出的規(guī)劃設(shè)計條件和要求并與所下發(fā)的紅線圖對照，對有道路規(guī)劃的情形清晰明確;（3）土地管理部門在辦理征用、劃撥土地過程中，若確需改變建設(shè)用地規(guī)劃許可證核定的位置和界限，應(yīng)與城市規(guī)劃主管部門協(xié)商取得一致，并做好變更確認；（4）因故不能及時開發(fā)或者規(guī)劃功能發(fā)生變更時，注意及時辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證變更登記。

2、辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的法律風(fēng)險：（1）沒有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證就先行建設(shè)，導(dǎo)致發(fā)包行為及所建房屋失去合法性的法律風(fēng)險；（2）沒有按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證進行建設(shè)，以致建筑違章和不能通過規(guī)劃驗收的法律風(fēng)險；（3）確需變更規(guī)劃時，未報經(jīng)規(guī)劃部門批準并辦理變更登記的法律風(fēng)險；（4）建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件發(fā)出后，因年度建設(shè)計劃變更或因故未建滿兩年時，自動失效，需建設(shè)時，未重新申報的法律風(fēng)險。

防范措施：（1）原則上應(yīng)在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后再進行建設(shè)；（2）嚴格按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的要求進行建設(shè)；（3）確需變更規(guī)劃時，應(yīng)依法報請規(guī)劃部門批準并及時辦理變更登記；（4）許可證及附件發(fā)出后，因年度建設(shè)計劃變更或因故未建滿兩年時，自動失效，需建設(shè)時，應(yīng)向?qū)徟鷻C關(guān)重新申報，經(jīng)審核批準后方可施工。

二、建設(shè)辦證

1、辦理開發(fā)資質(zhì)證書的法律風(fēng)險：（1）新設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有及時向建設(shè)行政主管部門辦理備案手續(xù)，影響暫定資質(zhì)證書（有效期一年）辦理的法律風(fēng)險；（2）暫定資質(zhì)證書有效期滿未及時向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請核定資質(zhì)等級，造成資質(zhì)出現(xiàn)真空的法律風(fēng)險；（3）新設(shè)立公司暫定資質(zhì)證書有效期滿并不得延長且因無開發(fā)業(yè)績亦不得獲資質(zhì)等級，導(dǎo)致出現(xiàn)資質(zhì)真空的法律風(fēng)險；（4）超越資質(zhì)等級進行經(jīng)營而沒有及時辦理資質(zhì)證書變更登記的法律風(fēng)險；（5）沒有及時辦理資質(zhì)證書延期、年檢，以致被降級或取消資質(zhì)證書的法律風(fēng)險。

防范措施：（1）按照法律規(guī)定在新設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照起30日內(nèi)，到建設(shè)行政主管部門提出備案申請，以獲得暫定資質(zhì)證書；（2）在暫定資質(zhì)證書有效期滿前1個月內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請核定資質(zhì)等級，以獲得新的資質(zhì)或?qū)�暫定資質(zhì)證書延長有效期（延長期限不得超過兩年）；（3）新設(shè)立公司暫定資質(zhì)證書有效期滿并不得延長且因無開發(fā)業(yè)績亦不得獲資質(zhì)等級，出現(xiàn)資質(zhì)真空，當(dāng)有新項目需建設(shè)時，必得先行落實新的資質(zhì)；（4）預(yù)計超越原資質(zhì)等級的，在進行開發(fā)前，先行辦理資質(zhì)證書變更登記；（5）及時辦理資質(zhì)證書年檢。

2、辦理施工許可證的法律風(fēng)險：（1）沒有辦理施工許可證就先行施工的法律風(fēng)險；（2）施工許可證簽發(fā)一年內(nèi)未開工、未辦理延期申請的法律風(fēng)險。

防范措施：（1）應(yīng)在辦理施工許可證后再行施工；（2）不能按時施工時，應(yīng)辦理延期申請。

3、竣工驗收合格備案的法律風(fēng)險：在房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收合格后，沒有及時向建設(shè)行政主管部門提出竣工驗收申請、及時進行備案的法律風(fēng)險。防范措施：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向項目所在地縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請，審查合格，建設(shè)單位辦理交付使用手續(xù)，并向建設(shè)行政主管部門備案。

三、國土房管辦證

1、辦理拆遷許可證的法律風(fēng)險：（1）沒有辦理拆遷許可證就先行拆遷的法律風(fēng)險；（2）沒有及時辦理拆遷結(jié)案，以致延誤其他相關(guān)權(quán)證的辦理和開發(fā)進程的法律風(fēng)險。

防范措施：（1）在辦理拆遷許可證后再行拆遷；（2）及時辦理拆遷結(jié)案。

2、辦理建設(shè)用地證件的法律風(fēng)險：（1）沒有及時繳納國有土地使用權(quán)出讓金，以致繳納違約金甚至被收回用地的法律風(fēng)險；（2）沒有辦理建設(shè)用地批準書就先行開發(fā)的法律風(fēng)險；（3）因故不能按時開發(fā)時，未能及時辦理建設(shè)用地批準書的延期手續(xù)，以致被收回用地的法律風(fēng)險；（4）自有物業(yè)未能辦理國有土地使用權(quán)證，以致產(chǎn)權(quán)不合法的法律風(fēng)險。

防范措施：（1）應(yīng)按照出讓合同的約定期限繳納土地出讓金；（2）辦理建設(shè)用地批準書后再行開發(fā)；（3）因故不能按時開發(fā)時，應(yīng)及時辦理用地延期手續(xù)；（4）自有物業(yè)及時辦理國有土地使用權(quán)證。

3、辦理房屋相關(guān)權(quán)證的法律風(fēng)險：（1）沒有及時向房管部門和國土部門進行商品房預(yù)售合同備案，以致影響購房戶的登記辦證的法律風(fēng)險；（2）沒有及時辦理大確權(quán)，以致影響購房戶的登記辦證的法律風(fēng)險；（3）自有物業(yè)未能依法辦理房屋所有權(quán)證，以致無合法產(chǎn)權(quán)的法律風(fēng)險；（4）出租或承租物業(yè)時，沒有辦理租賃合同備案的法律風(fēng)險。

防范措施：（1）在簽訂商品房預(yù)售合同之日起30日內(nèi)，持商品房預(yù)售合同向房管部門和國土部門辦理登記備案手續(xù)；（2）應(yīng)及時辦理大確權(quán)；（3）自有物業(yè)依法辦理房屋所有權(quán)證；（4）自有物業(yè)出租應(yīng)當(dāng)辦理租賃合同備案；承租他人物業(yè)時，要求對方辦理租賃合同備案。

4、辦理商品房預(yù)售許可證的法律風(fēng)險：（1）不具備法律規(guī)定的條件，無法取得商品房預(yù)售許可證的法律風(fēng)險；（2）未取得商品房預(yù)售許可證就進行預(yù)售的法律風(fēng)險；（3）境外銷售未獲批準且外銷比例未在商品房預(yù)售許可證中確認的法律風(fēng)險。

防范措施：（1）應(yīng)按照法律規(guī)定，備齊申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證所必須的資料和條件（包括營業(yè)執(zhí)照、建設(shè)項目的投資立項、規(guī)劃、用地和施工等批準文件或證件、工程施工進度計劃、投入開發(fā)資金比例已達25%以上的證明材料以及包含有商品房位置、裝修標準、交付使用日期、預(yù)售總面積、交付后物業(yè)管理內(nèi)容的預(yù)售方案等）；（2）原則上取得商品房預(yù)售許可證之后，方可銷售房屋；（3）需向境外銷售的，應(yīng)依手續(xù)獲得批準并在預(yù)售許可證中確認外銷比例。

5、辦理物業(yè)管理資質(zhì)證的法律風(fēng)險：（1）進行物業(yè)管理時不具備相應(yīng)資質(zhì)構(gòu)成違法管理的法律風(fēng)險；（2）超越資質(zhì)承攬物管業(yè)務(wù)的法律風(fēng)險；

防范措施：（1）物業(yè)管理公司取得營業(yè)執(zhí)照30天內(nèi)到房管局申請資質(zhì)；（2）承攬業(yè)務(wù)需符合相應(yīng)資質(zhì)并及時跟進資質(zhì)的年檢，保持資質(zhì)的合法有效。

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