小區(qū)物業(yè)保安部工作手冊(精)
管理處保安部工作手冊
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一、保安部工作規(guī)程2二、崗亭崗位職責3三、巡邏崗位職責4四、保安員應具禮儀及當值注意事項5五、交接班制度7六、會議學習訓練制度8七、警容風紀的規(guī)定9八、停車場規(guī)則10九、小區(qū)緊急應變措施12十、表格20保安部
（一）保安部工作規(guī)程
根據(jù)公安部門頒發(fā)的“湖北省保安管理條例”，結合投資廣場的實際情況，保安隊伍的建設和管理，應包括以下內(nèi)容：
1.宣傳教育。宣傳教育工作就是把國家制訂的法律、法規(guī)和公司的各項安全保衛(wèi)規(guī)章制度向所有員工進行宣傳，以增強他們的法制觀念和遵紀守法的自覺性。提高警惕，做好“四防”工作（防火、防盜、防破壞、防治安災害事故）。2.加強內(nèi)部治安管理。制訂各種安全管理規(guī)章制度，打擊各類違法犯罪活動，并同任何危害小區(qū)利益、擾亂經(jīng)營秩序的行為作斗爭。
3.查破案件。查破一般涉外案件和刑事案件，協(xié)助公安機關偵破重大案件和查破治安案件。
4.秘密力量建設。開展調(diào)查研究，建立刑事、治安秘密力量，以提早發(fā)現(xiàn)各類犯罪人員或犯罪嫌疑人員。
5.保衛(wèi)要害部位。劃分投資廣場要害部位，建立要害部位檔案，嚴密各項防范措施，保證要害部位的安全。
6.追查事故。根據(jù)事故的大小，配合公安機關或單獨追查。參與調(diào)查重大事故（火災事故等）。
7.保密工作。協(xié)助有關部門做好保密工作，同盜竊、出賣黨和國家機密，公司秘密的行為作斗爭。
8.警衛(wèi)、消防工作。負責投資廣場消防安全工作，領導組織投資廣場警衛(wèi)和義務消防隊，并開展教育和訓練及進行安全性檢查。9.完成管理處、安全機關和公安機關交辦的其它任務。（二）崗亭崗位職責1.當值員工（保安），一定要等待接班的同事到達，交待清楚有關當班事項才能離開崗位。
2.接班者應提前十五分鐘到達崗位，詳細了解上一班保安當班事項。3.門崗員要特別保持站立端正，精神振作，衣冠整潔，待人熱情有禮。4.執(zhí)勤期間，在崗位內(nèi)發(fā)現(xiàn)的治安情況，必須作書面記錄及應盡快報告主管。5.未經(jīng)許可，不得離開崗位。
6.門崗員應根據(jù)實際情況半閉或全閉大門，并放下檔車欄。來訪車輛應在大門外檢驗及登記。7.所有進出門崗的人和車輛必須嚴格檢查，驗證，登記。所有進、出貨車必須經(jīng)過檢查，而載貨離去的貨車，亦必須出示物品搬運許可證來證明。如有懷疑，應要求可疑人出示所攜帶物品或運載貨物才予放行。必要時可通知相關租戶/業(yè)主會同檢查。
8.當發(fā)生意外而有人受傷，須指揮交通，給予尾隨車及時警告，將傷者小心地移離危險位置，打電話召喚救護車及通告控制室等候支援。
9.在無人受傷交通意外事件中，須維持秩序，使現(xiàn)場交通暢順。然后記錄事件經(jīng)過。
10．凡易燃、易爆或具危害公共安全之物品，一律禁止攜入。
11．任何人士在非辦公時間內(nèi)到訪先要登記，保安必須登記來訪者之身份證，及查詢理由是否合理。（三）巡邏崗位職責
1.經(jīng)常巡視投資廣場內(nèi)公共設施是否正常，如發(fā)現(xiàn)變異要立即查明情況和原因，及時處理和報告。
2.熟記緊急聯(lián)絡用的訊號，電話號碼，對講機號碼，以便與有關單位和人員及時聯(lián)系。
3.執(zhí)勤時必須全神貫注，細心觀察，發(fā)覺有異味，聽到可疑聲響，要立即查明情況。
4.注意來往人員的情況及其攜帶物品，發(fā)現(xiàn)可疑的人和物品要選擇適當?shù)牡攸c位置加以監(jiān)視，并及時報告。
5.發(fā)現(xiàn)偷盜分子，進行流氓活動，應立即設法擒獲。
6.發(fā)現(xiàn)有互相打架、吵架斗毆現(xiàn)象時，應上前勸導制止。7.發(fā)現(xiàn)火災立即撲滅，并迅速報警。
8.防止可疑人物在公共地方放火，放置炸彈及易燃易爆物品。9.注意公共停車場的車輛及公共設備有否被損壞。
10．若在巡邏時發(fā)現(xiàn)有崗位出現(xiàn)真空，應暫時接替有關崗位，并立即通知領班處理。
11．注意投資廣場內(nèi)公共地方的清潔狀況是否滿意及照明燈泡是否須要立更換。
12．填寫巡邏報告及準時到巡邏點簽卡或打卡。管理處保安部工作手冊2
（四）保安員應具禮儀及當值注意事項1.儀表
1.1制服必須穿戴整齊及清潔。
1.2頭發(fā)應定期修剪梳理整齊，不得留長頭發(fā)。1.3胡子必須刮好。1.4皮鞋應該擦亮。
1.5手指甲必須定期修整及保持清潔。1.6必須注意個人衛(wèi)生。2.禮貌
2.1于見到相熟的客人，必須有禮貌地打招呼。2.2對所有客人的提問，必須有禮貌地耐心回答。
2.3即使面對無理取鬧的客人，亦不可隨便惡言相向，必須耐心解釋原因。若在必要時應轉達上級處理。
2.4應盡量面帶笑容，保持一個親切的形象。
2.5即使在向陌生人詢問時，亦應盡量保持笑容及禮貌，切記不可無故厲聲喝問，影響管理處的形象。2.6當值時嚴禁粗言穢語。3.紀律
3.1于保安亭及保安柜臺當值時，坐姿必須挺直。
3.2于站崗時，腰板必須挺直，切忌歪歪斜斜，有氣無力。3.3必須服從上級的指示，不可違抗命令。
3.4即使抓到賊人，亦必須交由上級處理，嚴禁無故使用暴力。
3.5絕對不能在面對客人時抽煙或吃零食，更不可咬著香煙或食物跟客人講話。
3.6不可無故遲到早退，即使有任何理由亦必須先向上級報告。
3.7交接崗位時必須準時，而離開崗位前亦必須向下一班員工交待清楚，如下班員工尚未前來接替其崗位前，嚴禁私自離開。
3.8若發(fā)現(xiàn)有崗位出現(xiàn)真空，應暫時接替有關崗位，亦立即通知主管處理。
3.9必須緊記服務客人原是管理處員工應盡的責任，所有員工嚴禁向客人索取任何形式的賞賜。即使客人主動提出亦應該禮貌地拒絕。4.工作態(tài)度
4.1必須留意四周發(fā)生的任何事。
4.2遇有任何事情發(fā)生，應盡量保持冷靜處理，不可驚惶失措。而若發(fā)現(xiàn)未能自行處理，應立即向上級報告并要求協(xié)助。4.3若發(fā)現(xiàn)可疑的事或物，切勿害怕麻煩而放棄追查。
4.4遇有客人投訴，必須耐心聆聽，并盡力為客人解決問題。
4.5必須具備團結精神，同事之間應主動互相幫助，不可在遇事時互相推卸責任而拒不赴援。
4.6若發(fā)覺有業(yè)戶需要幫忙，應主動作出協(xié)助。（五）交接班制度
1.接班人員提前20分鐘做好接班的準備工作，準時接班。
2.接班人員要在值班室當面清點應交接的物品（如交接班本來訪登記本、手電筒、放行條、對講機等），檢查值班室內(nèi)外衛(wèi)生及值班用品的性能。發(fā)現(xiàn)問題做好記錄，并立即向班長和隊長匯報，否則接班后發(fā)現(xiàn)的問題，后果由當接班人員要負責。
3.交班人員要負責檢查接班人員，警容風紀，發(fā)現(xiàn)問題應及時糾正，對不聽從勸告者要向保安部匯報，交班接班人員不得互相包庇，如有發(fā)現(xiàn)，兩者都要嚴肅處理。
4.凡因交接班分不清而發(fā)生問題，要根據(jù)具體情況追查雙方責任。
5.凡是交接時間已到，接班人員尚未到位接班的。交班人員做好記錄，（包括時間和接班人員），同時交班人員要立即向班長匯報，班長不在時，要向保安部匯報，直到班長或隊長安排人員值班，才能離開崗位。（六）會議學習訓練制度1.會議制度
1.1隊委會由隊長、班長組成，每月日由隊長組織召開。1.2隊委會的內(nèi)容是總結當月工作，傳達文件，指示及上級會議精神等同時研究下個月的工作計劃，以及討論研究獎懲罰決定等。
1.3保安全體會議由隊長組織總結保安部全體隊員的工作情況，表揚好人好事，和糾正各種錯誤，傳達和學習有關文件和精神，布置工作，每個季度召開一次大會。
1.4班務會每周開一次，由班長組織，總結一周工作情況，評出本周積極分子一名并做記錄。2.學習制度
每月最后一周星期五為保安部學習時間，由隊長主持。3.訓練制度
3.1每月1-3號三天為全隊和班長培訓日，確定當月的訓練內(nèi)容和其他事項。
3.2每月27、28、29號三天為各班訓練時間，由各班長負責組織，并做好訓練記錄，訓練內(nèi)容由保安部通知。（七）警容風紀的規(guī)定
1.執(zhí)勤、訓練集會等集體活動，要統(tǒng)一穿制服，穿統(tǒng)一發(fā)放的鞋，不準穿與制服不協(xié)調(diào)的衣服。炎熱季節(jié)，除執(zhí)勤訓練外，在辦公室和宿舍可以不戴帽。室外不準穿背心、短褲、拖鞋或不穿上衣。2.休假或離開住地范圍時，不準穿制服。
3.保持個人儀容整潔，不準留長發(fā)（以發(fā)兩側不能觸耳，后側衣領為準）或電發(fā)留鬢角，不準留長胡須和長指甲、不準戴戒指和項鏈。
4.各班每月對警容風紀進行一次檢查，不合格者，按規(guī)定扣罰獎金，影響較大者，暫停安排上班。（八）停車場規(guī)則
1．所有進入本車場的車輛必須是政府部門認可之合法車輛并依有關法例已購買有效之汽車保險。
2．所有進入本車場的車輛，須在車場入口處領取有車輛進場時間之停車證。3．汽車時租泊車收費為每小時人民幣元正，免費停車時間為分鐘。摩托車每次收費元，夜間每次元。
4．所有時租車輛在駛離車場前，必須在車場出口收款處繳交應付之停車費，并須把停車證交還收款處方可離開。
5．遺失時租停車證者，除按時繳費外，另須手續(xù)費人民幣伍拾元正。
6．遺失月租停車證，車主請用書面向管理處申報，重領新停車證并繳付手續(xù)費人民幣伍拾元正。若在新停車證發(fā)出前于本車場停泊，將按時租停泊計算收費。7．所有進入場內(nèi)的車輛，必須服從管理處人員的指示，停泊在保安員安排的車位和地點內(nèi)，并且須嚴格遵守車場內(nèi)交通標志指示行駛。
8．月租車位的車輛，必須在車頭擋風玻璃上張貼有效的停車月證。同時，車輛只許停泊有所屬車位內(nèi)，嚴禁越位停泊。
9．凡未經(jīng)許可或停泊在非指定車位或阻塞通道之車輛，均會被施離現(xiàn)場及予以扣留，而無須預先通知。車主在領回車輛時須繳付一切拖車及扣車等費用。被拖或被扣車輛如有任何損毀，管理處概不負責。
10.任何進入本車場之車輛，若對車場內(nèi)公眾設備等造成損壞，司機和有關單位之用戶須負責一切賠償。11.在車場內(nèi)停泊的車輛，如遇被竊、失物、損壞或某種原因引致任何人士傷亡等，概與管理處無關。
12.未經(jīng)管理處批準，不許在停車場內(nèi)洗車或維修車輛。
13.違反小區(qū)車場規(guī)則的司機或車輛，管理處有權拒絕其再度進入本小區(qū)車場。
14.所有進入本車場之車輛除需遵守以上各規(guī)則外，還需遵守《業(yè)主守則》中“花園交通規(guī)則/車輛管理”。
15.管理處有權隨時修改以上規(guī)則而不須另行通知。16.本規(guī)則之解釋權屬物業(yè)管理處。
擴展閱讀：住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)范化管理工作手冊
住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)范化管理工作手冊
第2章住宅小區(qū)物業(yè)安保管理部
2.2住宅小區(qū)物業(yè)安保管理部管理制度2.2.1安保管理制度
安保管理制度第一章總則
隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展、科學技術水平的提高以及人民生活水平的不斷改善，居住安全已經(jīng)引起人們的重視，人們常說“安居樂業(yè)”，這也就對物業(yè)公司的保安工作提出了更高的要求，物業(yè)公司應當主動而積極地順應時代潮流的變化。
第二章概述
一、概念
物業(yè)保安管理是指物業(yè)管理公司采取安全保障措施以及防范措施，保障業(yè)主的人身安全以及財產(chǎn)安全，維持住宅小區(qū)正常生活秩序和工作秩序的行為。二、指導思想
物業(yè)安保管理應以預防和防范為總原則，在實際的物業(yè)安保工作中，以責任心做事，建立完備而健全的管理機構，最大限度地杜絕危險，對于已經(jīng)發(fā)生的險情和事故，物業(yè)安保管理部要根據(jù)情況，妥善處理，有效行事，切實保障業(yè)主的人身以及財產(chǎn)安全。三、目的
為了保證業(yè)主擁有一個安全舒適的生活以及工作環(huán)境，避免部相干和不必要的干擾，以提高生活質量和工作效率。四、意義
物業(yè)安保管理為業(yè)主的人身安全以及財產(chǎn)安全提供保障，有利于提高城市治安水平，保障社會一方安寧，同時也是物業(yè)管理的一塊榮譽招牌，可以為物業(yè)公司增強市場競爭力。
五、影響物業(yè)治安的因素
1.認為故意操縱因素，如縱火、盜竊、打架斗毆等。2.非人為故意操縱因素，如雨水倒灌、電梯故障等。六、實施物業(yè)安保管理的五項措施
1.以宣傳教育為主，把安全管理意識擺在首位。
（1）通過宣傳和學習，使物業(yè)小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司保安員樹立安全防范意識。（2）嚴格按照相應法律法規(guī)，制訂安全制度、崗位責任制度以及操作規(guī)程，并
嚴格遵守。
（3）不斷學習先進的管理經(jīng)驗，從職工內(nèi)部做起，做到自覺遵守，積極配合。2.成立的安保部門，有專門的負責或者領導行使物業(yè)公司的安保職權。
3.配備專門的安保人員，小區(qū)內(nèi)的安保人員應當具備合格的政治素質以及保安職業(yè)素質。
（1）對于住宅小區(qū)來說，安保人員負責的是業(yè)主的人身安全以及財產(chǎn)安全，必
須對這類員工進行崗位培訓。
（2）在實際工作中，必須把安保工作具體落實到個人，實施專人負責，有責任
人可查。
4.堅決貫徹、執(zhí)行安保管理制度
（1）結合國家相關政策以及物業(yè)公司管轄下的小區(qū)實際情況，制定出切實可行
的治安管理辦法。
（2）堅決貫徹執(zhí)行治安管理辦法。5.配備專門的、現(xiàn)代化的安保設施。
（1）推廣使用專門的、現(xiàn)代化的安保設施，如高層住宅小區(qū)普遍應用的中央監(jiān)
控系統(tǒng)、電梯監(jiān)控系統(tǒng)、自動報警系統(tǒng)、對講機等設備。
（2）設備操作人員以及安保管理人員必須熟練使用該設備。
第三章物業(yè)安保管理內(nèi)容
一、物業(yè)安保管理的具體內(nèi)容
物業(yè)安保管理的具體內(nèi)容包括治安管理、消防管理。二、治安管理
1.內(nèi)容：物業(yè)公司管理區(qū)域出現(xiàn)各種干擾業(yè)主正常生活的行為，治安管理人員應該予以制止，如制造垃圾、噪聲污染等行為。物業(yè)保安應當遵從《治安管理處罰條例，對于違反社會治安的問題，應予以制止，情節(jié)嚴重的，應報公安局處理，如私闖民宅、盜竊、威脅人身安全等行為。2.治安管理人員紀律：
（1）物業(yè)公司的安保人員應當嚴格遵守國家各項法律法規(guī)、公司內(nèi)部的各項規(guī)
章制度及有關小區(qū)管理的各項規(guī)定。
（2）忠于職守，嚴格履行崗位職責，不推脫責任，堅守崗位，有事外出必須嚴
格遵守公司的請假、銷假制度。
（3）服從公司組織管理，廉潔奉公，堅決與違法犯罪分子作斗爭，切實保障業(yè)
主的人身安全、財產(chǎn)安全。
（4）嚴格管理配發(fā)的各種警戒設備，不轉借，不損壞，不遺失。
（5）在崗期間，不飲酒、酗酒，不聊天。不私自留容外來人員，不遲到、不早
退。
3.安保人員的交接班制度：
物業(yè)小區(qū)交接班期間，往往是住宅小區(qū)治安保安最松懈的時間段，容易給犯罪分子可乘之機，因此，必須強化和完善安保人員的交接班制度，并嚴格按照交接順序執(zhí)行管理，任何安保人員不得在此放松警惕，馬虎大意。
（1）交接班前，交班的值班安保人員應當把值班日記整理好，要特別提示值班
中出現(xiàn)過哪些突然狀況以及警戒設備的保管情況。
（2）接班的值班安保人員應當按規(guī)定提前到崗，做好接班時間記錄，驗收交接
安保人員移交的值班記錄以及警戒設備的保管情況。
4.特別注意責任事項：如果接班人員在驗收中發(fā)現(xiàn)了交班人員的問題，責任應由交班的安保人員負責，反之，驗收完畢、交班的安保人員離崗后所發(fā)生的問題，由接班的安保人員承擔責任。
（1）交班人員在所有工作移交完畢之后，應在值班登記薄上記下交班時間，并
簽名。
（2）如果接班人員未到，交班安保人員不得離崗，否則，發(fā)生任何問題和意外，
由交班人員和接班人員共同負責，視情節(jié)輕重作出相應的懲罰。
5.安保人員工作細則：（1）日常儀表規(guī)范：
①上崗時必須穿著公司統(tǒng)一配發(fā)的制服，制服應當保持干凈、平整。
②安保人員面容必須保持潔凈。不得留須、蓄長發(fā)，且要保持頭發(fā)的干凈整齊。③安保人員制服的各項佩戴標志要齊全，不得敞開衣領、翻卷衣袖、褲邊等。④制服等佩戴標志一般不得帶離公司，或者根據(jù)公司情況遵守相關規(guī)定。
⑤上崗期間，安保人員必須集中注意力，精神飽滿，行走步伐穩(wěn)健，不得有行走時左右擺動、手插衣兜等散漫、形象不雅的舉止。
⑥在崗期間，不得有隨意閑聊、睡覺等放松警惕的行為。（2）文明禮貌執(zhí)勤在崗規(guī)范：
①物業(yè)安保人員對業(yè)主以及外來人員進行詢問時，應當耐心有禮、態(tài)度和藹，舉止不卑不亢、自然大方，并使用普通話。
②禮貌待人，使用文明用語，必須將“先生、女士、你好、請問、對不起、打擾了、謝謝合作、再見慢走”等禮貌用語體現(xiàn)在實際工作中。③與業(yè)主以及外來人員交涉時，不得出言不遜、言談粗俗。
④與業(yè)主以及外來人員交談時，應簡明扼要，以免耽誤他人時間。（3）安保人員巡邏工作職責：
①巡邏安保人員應制定兩個巡邏班次，一種是固定的巡邏班次，一種是不固定的巡邏班次，保證隨時有人巡邏，不放松警惕。
②物業(yè)小區(qū)安保人員巡邏內(nèi)容包括：小區(qū)內(nèi)車輛的停放情況、對小區(qū)內(nèi)可疑人員的查詢、配套設備設施的完好情況等，及時發(fā)現(xiàn)影響物業(yè)小區(qū)安定的情況，及時制止違反社會治安以及違反物業(yè)小區(qū)安定的情況，及時制止違反社會治安以及違反物業(yè)小區(qū)相關規(guī)定、制度的行為。
③做好巡邏值班記錄，做好巡邏交接班工作，及時報告事故隱患。6.門衛(wèi)保安崗位職責：
①控制訪客進入物業(yè)小區(qū)，對來訪人員應填寫《來訪人員登記表》，并提示來訪人員出示有效身份證明。
②對于無法證明身份的外來人員，不得隨意批準入內(nèi)。
③規(guī)范物業(yè)小區(qū)車輛管理，禁止無關車輛進入物業(yè)小區(qū)內(nèi)。
④對于住宅小區(qū)內(nèi)信件、包裹等做好手法登記管理，并及時移交給收信人。7.監(jiān)控崗位職責管理規(guī)定：
①24小時隊物業(yè)小區(qū)內(nèi)監(jiān)控對象進行監(jiān)視,一旦發(fā)現(xiàn)可疑或不安全的狀況,應當迅速通知值班保安處理,并做好監(jiān)控記錄,及時向領導報告.
②提前10分鐘辦好交接班手續(xù),檢查設備以及交接班人員的值班記錄.
③監(jiān)控設備出現(xiàn)異常狀況時,必須及時維修,在維修過程中,通知值班保安加強巡邏防范.
④不得讓閑雜人員進入監(jiān)控機房,不得擅離崗位或做與工作無關的事情。8.物業(yè)安保人員獎懲制度：
（1）符合以下行為者，物業(yè)公司應給予表揚或獎勵：
①見義勇為，堅決與犯罪分子斗爭，不畏懼、不妥協(xié)，保障業(yè)主人身安全以及財產(chǎn)安全者。
②忠于職守，愛崗敬業(yè)，不遲到，不早退者。
③拾金不昧，不把他人財產(chǎn)據(jù)為己有，有崇高的道德品質者。
（2）有以下行為者，物業(yè)公司可視情節(jié)輕重，作出相應的處罰。違法國家法律
者，將追究其法律責任；情節(jié)惡劣者，處以辭退或者開除處分。
①擅離崗位，不按照有關規(guī)定做好交接班工作，有遲到、早退行為者。②酒后執(zhí)勤。視造成情節(jié)輕重作出相應的嚴厲懲罰。
③私自頂班、留宿外來人員，或者值班期間做與崗位無關的事情，如看電視、打牌、聚眾賭博等。
④執(zhí)勤時，玩忽職守、散漫、松于防范者，視情節(jié)輕重作出相應的懲罰。
⑤私自扣留他人財物以及撿拾物品不報告、不記錄、不上交、私自據(jù)為己有者。⑥將保安警備器械私自轉借或者使用在其他地方者。
⑦物業(yè)小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)突發(fā)狀況時，臨陣脫逃、推卸責任的安保人員。⑧監(jiān)守自盜、以權謀私、見利忘義，損害業(yè)主以及公司利益者。9.突發(fā)情況處理措施。
（1）常見的可疑情況處理。①安保人員在巡邏站崗時，發(fā)現(xiàn)在住宅小區(qū)內(nèi)有借口找人，確說不出被訪者住址、姓名的人，應當密切關注其舉動，必要時，進行盤查登記，并勸其離開。
②安保人員在巡邏時，發(fā)現(xiàn)神色慌張，或者見到安保人員即繞道行駛，或者在偏僻地方清理皮包或者錢包的人，應當設法攔截，盤查驗證。如屬盜竊、搶劫行為者，應當迅速送交公安機關處理，不可對其私自使用暴力手段。③巡邏中發(fā)現(xiàn)攜帶管制刀具、鉗子、螺絲刀等工具者，保安人員應上前詢問用途，盤查身份，身份不明著，應移交保安值班室或者當?shù)嘏沙鏊幚怼?/p>
④機動車輛無證行駛、停車證的，應當立即聯(lián)系車輛管理員，查清情況，一時情況不清的，應當移交當?shù)嘏沙鏊幚怼?/p>
⑤巡邏中發(fā)現(xiàn)不明漏水，應當及時了解煙霧及漏水的原因，并上報處理。
⑥對于不明異味，應當及時尋找味源，如可能是因為電源短路等所致，必須及時切斷電源，以免發(fā)生危險。對于其他化學物品的異味，應當及時封鎖現(xiàn)場，并及時通知公安機關人員處理。（2）停水、停電情況處理：
①物業(yè)小區(qū)接到停水、停電通知后，必須張貼通知，告知業(yè)主們，并提醒業(yè)主配合關閉室內(nèi)各種電器設備以及水龍頭，同時應將蓄水池的水注滿。如在上班時間突然停電，應當及時關閉電源總開關，避免因為業(yè)主不在家，而造成意外狀況發(fā)生；如果是在上班時間突然停水，應及時將水閥關閉。具體情況，視各物業(yè)小區(qū)情況而定。
②安保人員應對發(fā)電設備進行實況檢查，并逐層檢查備用的照明設備，盡可能保障停電之后，照明系統(tǒng)仍可正常啟用。物業(yè)公司主管人員對于各部門的準備工作應做好統(tǒng)籌安排，并確認電梯已無人乘梯，低壓電房一切運作正常；通知工程部對電梯房停梯，低壓電房開始轉電，成功轉電之后，再通知工程部開梯，并要監(jiān)控電梯正常運行半小時左右。
③備用電轉市電，步驟與②相同。
④由于停電之后，中央監(jiān)控系統(tǒng)也將關閉，為了保障物業(yè)小區(qū)內(nèi)安全，應增強物業(yè)小區(qū)的防范意識，加強巡邏，嚴防盜竊、火災等意外事件發(fā)生。
（3）應對違反《社會治安管理條例》的行為以及刑事案件的處理辦法：
①物業(yè)小區(qū)內(nèi)發(fā)生打架、斗毆等事件，安保人員必須及時介入，積極勸阻雙方離開現(xiàn)場，緩解矛盾，以免影響其他業(yè)主的正常生活。若情節(jié)嚴重者，應當及時通過小區(qū)值班班長，向當?shù)嘏沙鏊鶊蟾妫⑻岣呔�，防止壞人假借鬧事之名，行盜竊等其他犯罪活動之實。
②如小區(qū)內(nèi)發(fā)生盜竊、兇殺、搶劫等其他刑事案件，應當保護好現(xiàn)場，不能擅自處理現(xiàn)場以及放不相關人員進入現(xiàn)場破壞和移動現(xiàn)場環(huán)境內(nèi)物品。如危機現(xiàn)場是公共場所或人多嘈雜的地方，安保人員及時向當?shù)毓矙C關報案。
③不管發(fā)生哪一類刑事案件，案發(fā)后，安保人員必須加強警戒，案發(fā)時現(xiàn)場所有人員均不得離開，并進出物業(yè)小區(qū)的車輛做好登記檢查，保護好中央監(jiān)視錄像帶等。
④如果事件現(xiàn)場中，有群眾受傷，應當立即送往醫(yī)院，同時，留人看守現(xiàn)場。⑤向群眾、事主、目擊者詢問情況時，應當了解到犯罪分子的人數(shù)、衣著、逃走方向、發(fā)現(xiàn)時間、車牌號等盡可能了解到的信息，及時匯報給公安機關。
⑥發(fā)現(xiàn)易燃、易爆物品，應當立即增派保安人員，加強對各進出口的管理，并對現(xiàn)場附近可疑人員的證件、攜帶物品等嚴加盤查。同時，通知門崗，檢查小區(qū)內(nèi)是否有人遺失包類物品，并且警告業(yè)主不要隨意碰觸這些無主物品。對于小區(qū)視覺死角出現(xiàn)的危險物品，應仔細查驗，若處理不了，應立即上報高層管理者以及公安機關，請求協(xié)助。
⑦爆炸事件發(fā)生后，應當迅速報告高層以及公安機關，同時切斷必要的電源，疏散附近住戶、業(yè)主，設置警戒線，并對現(xiàn)場有無起火、有無群眾受傷等情況作出判斷，即刻呼救。增派保安人員對小區(qū)內(nèi)各進出口進行嚴格把守，并且應有安保人員迅速在小區(qū)門口，迎候公安、消防、急救等車輛人員入場。（4）應對自然災害（大風、暴雨、洪水）時的處理辦法：
①接到防風、防汛等通知后，應當及時通知各業(yè)主，做好應對準備，提醒業(yè)主關好門窗，準備好淡水和必備食物，以防意外發(fā)生；對小區(qū)內(nèi)高空懸掛物以及海報、燈箱等，做好檢查和加固工作，以防發(fā)生意外；對小區(qū)內(nèi)消防設備，做好檢查。②加強小區(qū)安保力度，自然災害結束后，應清點損失狀況，做好相關記錄。三、消防管理
1.內(nèi)容：消防安保管理工作是住宅小區(qū)中物業(yè)管理極為重要的環(huán)節(jié)，直接關系到物業(yè)小區(qū)中業(yè)主、物業(yè)公司的生命、財產(chǎn)安全。消防安保工作的指導思想，是以預防為主。對于消防安保人員的思想教育，對于業(yè)主消防意識的宣傳是非常重要的，同時，物業(yè)公司也要在人、財、物的安保上做好準備，以免一旦火災發(fā)生，造成更大的損失。2.消防安保管理工作基本內(nèi)容。
（1）物業(yè)公司應對消防工作引起重視，在組建消防安保隊伍時，要對消防組織
的職責和任務有明確的認識。
（2）在日常生活和工作當中，必須提高消防安保人員對火災隱患的認識和業(yè)主
對消防意識的宣傳。
（3）組織消防安保人員，習練使用消防設備，做好設備養(yǎng)護工作，制定好滅火
預警方案，以免意外發(fā)生時，亂了陣腳。
（4）加強消防檢查和監(jiān)督，安保人員在巡邏的過程中，應當多加留心，對于易
燃的小區(qū)死角，應當及時給予清除，如不能清除，應提高警惕。
3.火災的預防工作管理。（1）建立消防預檢制度：
①安保人員應當定時請設備技術人員對設備做好點檢工作。
②安保人員在巡邏執(zhí)勤中，應當對消防做重點巡查，如檢查易燃角落等，特別是在其后干燥的季節(jié)里，如春天、秋天等。
③重大節(jié)日，如春節(jié)、國慶等節(jié)假日期間，應當對消防安全系統(tǒng)作全面檢查，并做好火災預防和消防準備工作。
④對負責消防保安的人員，經(jīng)常進行思想素質教育，強化消防設備使用方法的介紹。
⑤對業(yè)主進行消防知識宣傳，如張貼海報、進行消防演習等。⑥發(fā)現(xiàn)消防問題應及時匯報，做好整改工作。（2）應對火災的預防準備工作：
①設備定期養(yǎng)護，確保設備可正常工作。
②消防安保人員要熟練掌握物業(yè)小區(qū)內(nèi)各類水槍、滅火器等消防設備的使用。③消防通道必須暢通無阻；防火門不能上鎖，但必須保持關閉狀態(tài)，且不能有損壞。
④如果是高層物業(yè)小區(qū)，應當在高層樓層間將逃生路線掛在顯眼處。（3）接到火災報警時的處置程序：
①物業(yè)小區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)火災險情或者接到業(yè)主火災報警時，應當迅速向管理層匯報。②確認火勢大小，如果難以控制，應當撥叫消防報警電話119，請求支援。③疏散現(xiàn)場人員和盡可能搶救財產(chǎn)，轉移物品，建立安全地帶。
④積極搶救火災現(xiàn)場中被困人員，進入火災現(xiàn)場時，做好安全準備工作，以免擴大損失。
⑤對于火災現(xiàn)場，做好攝像工作，協(xié)助公安機關、消防系統(tǒng)、保險公司等對火災事故進行調(diào)查。⑥清理火災現(xiàn)場。
（4）影響火勢蔓延大小的因素：火災的蔓延有著許多復雜的原因，不單是可燃
物質燃燒，還必須積蓄一定的熱量。當可燃物質達到燃燒點，才會發(fā)生燃燒，然后火勢蔓延，又因為各種熱傳播途徑，如風力等，才使火災迅速蔓延。
（5）日常消防安保管理工作：
①建立物業(yè)消防安保檔案，檔案中應當包括物業(yè)住宅小區(qū)平面圖、建筑時間、消防重點部位情況、消防設施分布情況、火災自動報警和自動滅火系統(tǒng)檔案、住宅小區(qū)消防滅火緊急預案方案。②必須加強消防設備的管理，努力提高消防安保人員的專業(yè)素質以及職業(yè)道德水準。
③必須加強住宅小區(qū)的裝修審批和監(jiān)督力度，對于施工安全以及施工消防必須嚴格管理。
④培養(yǎng)消防自救能力，健全預警機制。2.2.2治安保安設備管理制度
保安設備管理制度
住宅小區(qū)中，保安設備應當做到保管得當。因保安設備遺失而造成的各種意外，近年來，屢屢見于報紙、電視等媒體上。嚴重者，會導致社會問題甚至是刑事案件，因此，一定要妥善管理保安設備。一、警棍管理規(guī)定
1.警棍是住宅小區(qū)管理人員所攜帶的自衛(wèi)防暴器械，具備殺傷性，安保人員應當嚴格保管，不得轉接他人。
2.不到必要的緊急時刻，住宅小區(qū)的安保人員不得用警棍指著業(yè)主以及來訪者說話。
3.在非緊急情況或者人身安全沒有受到威脅的情況下，住宅小區(qū)安保人員均不得濫用警棍。
4.安保管理部應當對警棍有明確的記錄，必須妥善保管，保安人員離職時必須督促其歸還所配備的警棍，如有遺失，必須記錄清楚丟失原因、事情經(jīng)過等，
如有損壞必須照價賠償。
5.安保管理部值班人員交接工作時，須交接警棍，接班人發(fā)現(xiàn)警棍有所損壞而沒有上報，所造成的損失由接班人負責賠償。二、對講機管理規(guī)定
1.保安人員應當負責保管好對講機，嚴禁轉接他人，必須按照規(guī)定頻率使用，不得亂按亂調(diào)，以免造成通訊不暢通。
2.發(fā)現(xiàn)對講機有故障或無法進行通訊使用時，應當交由專業(yè)人員或者上交上級領導處理嚴禁自行拆機維修。
3.必須嚴格按照對講機的充電方法進行充電，愛惜和保養(yǎng)對講機電池的性能、壽命和使用效果。
4.住宅小區(qū)保安人員在對講機通話時，應當先報自己的崗位，才能呼叫對方，呼叫完畢時，應當在結尾以“受到請回話”結束通話。
5.安保人員相互通話之中，呼方表述問題時應當簡明扼要，只能講述與工作相關事宜，接收方在收到情況之后，應回答“明白”。
6.嚴禁安保人員在使用對講機時開玩笑或者說粗話，必須使用規(guī)范用語。2.2.3保安人員內(nèi)部管理制度
保安人員內(nèi)部管理制度
1.在日常工作日內(nèi)，住宅小區(qū)保安人員在保持8小時工作之外，應當保證不少于8小時的正常睡眠時間。
2.保安人員應當按照規(guī)定，每天進行日常訓練，如跑步、做操、練拳等。3.住宅小區(qū)保安人員擔負著維護小區(qū)治安的義務，因此，工作安排上應有嚴格規(guī)定。保安人員請假1日以內(nèi)，必須由所處崗位的負責人審批；請假1日以上，3日以內(nèi)者，應報由保安部經(jīng)理批準；超過3日，須報分管副總經(jīng)理批準。
4.住宅小區(qū)保安人員每周應進行開會小結，總結本周工作，對下一周工作內(nèi)容進行合理安排，并做好簽到記錄以及會議記錄。
5.住宅小區(qū)必須嚴格控制保安人員請假外出的比例，不得影響住宅小區(qū)治安的正常工作以及應急事件的緊急處理。
6.保安人員請假超過1日以上者，應事先與其他保安人員協(xié)商替班，并上報批準。
7.治安人員請假須續(xù)假時，應當及時告知并得到批準后方可續(xù)假，超過或者逾假不歸者，按照情節(jié)嚴重作出處罰，并曠工處理。
8.保安值班室、宿舍只準張貼公司統(tǒng)一制定的崗位職責、工作程序、常用規(guī)范、值（排）表等文件，張貼（懸掛）必須整齊劃一。
9.桌面保持干凈整齊，不放于工作無關的物品，桌屜里物品擺放有序。
10.宿舍的地面、門、窗應保持干凈、無塵、無明顯污痕，床鋪上的被子、枕頭必須擺放統(tǒng)一。
2.2.4裝修人員出入管理制度
裝修人員出入管理制度
1.業(yè)主裝修期間，裝修人員當憑物業(yè)公司發(fā)放的裝修施工人員臨時出入證進出住宅小區(qū)。
2.裝修人員沒有《裝修施工人員臨時出入證》不得隨意進出住宅小區(qū)，否則必須接受和配合門衛(wèi)崗的檢查、詢問。
3.裝修施工人員臨時出入證僅限本人使用，且不得涂改、轉借、仿造，一旦發(fā)
現(xiàn)，視情節(jié)輕重作出200員以下處罰處理。
4.裝修施工人員開始裝修時，應在客戶服務部登記，繳納押金（數(shù)額視物業(yè)公司規(guī)定而定），離開住宅小區(qū)時，憑證退還押金。
5.裝修、運送材料等外來人員，施工完成后嚴禁在小區(qū)內(nèi)穿行，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，保安人員有權扣留裝修人員臨時出入證，并沒收裝修施工人員臨時出入證押金或遣送相關部門處理。
6.裝修高峰期時，為維護住宅小區(qū)業(yè)主的人身安全以及財產(chǎn)安全，可請求業(yè)主、物業(yè)使用人配合物業(yè)公司保安人員進行檢查、詢問工作。
7.裝修施工人員原則上禁止在住宅小區(qū)內(nèi)留宿，上火煮食，保安人員一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，有權禁止，并視情節(jié)輕重，作出相應的處罰。
8.裝修施工人員不得在住宅小區(qū)的公共綠地上睡覺、打牌等，保安人員一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，有權禁止，并視情節(jié)輕重，作出相應的處罰。
9.保安人員對施工裝修人員進出負有相應的責任，必須堅持一證一人。
10.對裝修期間運送裝修材料、家俱、電器等人員，保安人員應仔細盤查，不可馬虎大意。
2.2.5業(yè)主裝修期間物品進出管理制度
業(yè)主裝修期間物品進出管理制度
1.住宅小區(qū)裝修高峰期間，實施《物品出門單》管理制度。2.從住宅小區(qū)內(nèi)搬出物品之前，業(yè)主須提前在物業(yè)服務公司領取《物品出門單》，保安門衛(wèi)崗只人出門單不認人。
3.搬家人員、裝修施工人員等搬出物品離開住宅小區(qū)，必須有業(yè)主授權的物品出門單，方可放行。
4.物品出門單專次專物專用，使用完即刻失效，門衛(wèi)崗必須嚴格審查物品出門單，做到不疏漏、不馬虎。
5.裝修期間所產(chǎn)生的裝修垃圾，必須由裝修施工人員將裝修垃圾裝袋以后，清運到指定地點堆放，并保證清運途中的清潔衛(wèi)生，不造成二次污染，嚴禁亂堆亂放。
6.安保管理部門可與保潔綠化部聯(lián)合，監(jiān)督裝修垃圾進出。
7.搬運物品中，安保人員發(fā)現(xiàn)可疑物品、可疑人員有權進行盤查、扣留，并通報有關部門處理。
8.搬運物品中，如造成配套設施損壞，當事人須承擔相應責任，或賠償，或修復，業(yè)主也有連帶責任。
友情提示：本文中關于《小區(qū)物業(yè)保安部工作手冊(精)》給出的范例僅供您參考拓展思維使用，小區(qū)物業(yè)保安部工作手冊(精)：該篇文章建議您自主創(chuàng)作。
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