如何做好小區(qū)物業(yè)安保工作

在居住小區(qū)，安全和人們息息相關(guān)，做好小區(qū)的安保工作是物業(yè)管理的基本保障，小區(qū)的安保工作是物業(yè)管理方面難度最大的工作之一，如何做好小區(qū)的安保工作成為物業(yè)管理上最為棘手的問題。當(dāng)前，社區(qū)內(nèi)經(jīng)常會發(fā)生盜竊、搶劫、車輛被劃等治安事件，對小區(qū)業(yè)主及住戶生活帶來威脅，蜂巢物業(yè)管理網(wǎng)中士就當(dāng)前如何做好小區(qū)安保工作總結(jié)如下：一、安全保障安全管理的基本原則

確保安全，是物業(yè)安保工作的重中之重。構(gòu)建人防、物防、技防相結(jié)合的安全防控網(wǎng)絡(luò)，保證小區(qū)安全管理品質(zhì)，實現(xiàn)小區(qū)零發(fā)案，實現(xiàn)小范圍內(nèi)的社會治安秩序的好轉(zhuǎn)，為構(gòu)建和諧社會做出努力，是安保工作追求的重要目標(biāo)。要實現(xiàn)這一目標(biāo)，必須從以下幾個方面做出努力：

1、科學(xué)合理安排小區(qū)的保安崗位，形成小區(qū)門衛(wèi)崗、守護崗、巡邏崗的點、線、面最佳組合，這是組成嚴(yán)密安全防控的基礎(chǔ)；

2、保安員熟悉工作環(huán)境，了解崗位職責(zé)，在崗位上恪盡職守，百倍提高警惕，是做好小區(qū)安全防控的關(guān)鍵；

3、根據(jù)物業(yè)小區(qū)地理環(huán)境和安防薄弱環(huán)節(jié)，加強對重點區(qū)域、重點部位的守護巡查，是做好物業(yè)小區(qū)保安護衛(wèi)工作的主要措施；

4、熟記業(yè)主姓名、相貌特征，了解業(yè)主居住的樓宇、樓層、單元、房號，做到心中有底有數(shù)，小區(qū)門衛(wèi)崗加強對人員、物品、車輛的登記，嚴(yán)密控制外來人員進入小區(qū)，是做好小區(qū)安全護衛(wèi)工作的重點；

5、加強晚上零時以后，特別凌晨時段的保安崗位督促檢查，防止保安員脫崗，打瞌睡等違紀(jì)行為的發(fā)生，是防止發(fā)生入室盜竊的重要方法；

6、加強崗位與崗位之間的相互提醒，相互照應(yīng)，相互監(jiān)督，互為聯(lián)動，形成點、線、面嚴(yán)密的防控體系，發(fā)揮小區(qū)內(nèi)安全防范整體的功能效應(yīng)；

7、建立和完善小區(qū)內(nèi)的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，把人防與技防有機結(jié)合起來，加強監(jiān)控中心的值班管理，做到百密不疏；8、加強對小區(qū)業(yè)主的安全知識的宣傳教育，教育群眾，發(fā)動群眾，依靠群眾、群防群治。提高業(yè)主安全意識，為搞好小區(qū)安全打下良好的群眾基礎(chǔ)。二、預(yù)防隱患安全管理的基本手段

高水平的安保工作，絕不僅僅是看門護院和站崗巡邏，而是在做好保安服務(wù)的同時，通過管理者有目的、有針對性的調(diào)查研究，收集社會治安信息、動態(tài)，發(fā)現(xiàn)那些可能給小區(qū)和業(yè)主安全帶來危害的潛在隱患，并能及時、準(zhǔn)確、實事求是的向業(yè)主事先提出警示，采取切實可行的防范措施，把可能發(fā)生的安全事故和隱患消滅在萌芽狀態(tài)。三、維護秩序安全管理的有力措施

一個小區(qū)就是一個小型社會，各類影響治安和交通秩序的情況都不同程度地存在。物業(yè)保安人員在值勤中，通過對閑雜人員的清理，對進出小區(qū)車輛的疏導(dǎo)指揮，對各類違規(guī)行為的糾正等，達到保持小區(qū)整體治安秩序良好的目的。只有這樣，才能為業(yè)主和小區(qū)提供一個安全、祥和、有秩序的工作和生活環(huán)境。要實現(xiàn)這一目標(biāo)，要從以下幾點努力：1、保安人員要及時清理閑雜人員，不要讓閑雜人員影響小區(qū)的正常秩序。2、保安人員要加強小區(qū)出入車輛的疏導(dǎo)指揮保證小區(qū)內(nèi)的交通暢通。3、保安人員要及時對各類違規(guī)行為進行糾正，保障小區(qū)的正常運轉(zhuǎn)。

4、保安在執(zhí)行勤務(wù)時，應(yīng)掌握發(fā)現(xiàn)和盤查可疑人員的基本方法與技巧，從中觀察行為和時間的差異，行為和環(huán)境的差異，行為和場合的差異，行為和目的的差異，以便發(fā)現(xiàn)疑點，打擊犯罪。

四、緊急應(yīng)對安全管理的處理機制

治安、火災(zāi)和各類災(zāi)害事故的發(fā)生有許多的不確定因素，難以避免。物業(yè)保安服務(wù)在各種危害業(yè)主和小區(qū)安全的危險發(fā)生時，應(yīng)能及時組織力量對正在進行的犯罪活動予以制止，對已經(jīng)發(fā)生的事態(tài)予以控制，及時向公安機關(guān)報警，并協(xié)助公安機關(guān)開展工作。制定消防應(yīng)急行動方案，消防員均為保安，領(lǐng)班為兼職防火組長。處理問題的原則和方法：

1、原則：在工作中會遇到很多問題需要處理，在維護公司、業(yè)主的安全和利益的同時，應(yīng)遵循依法辦事、不徇私情，以理服人的原則。2、方法：對不同性質(zhì)的問題爭取不同的方法。五、搞好服務(wù)，建立與業(yè)主之間的良好關(guān)系

物業(yè)保安服務(wù)的對象是業(yè)主，保安隊伍如何用優(yōu)質(zhì)的保安服務(wù)，與業(yè)主建立互相理解，互相支持，和諧協(xié)調(diào)的關(guān)系，是物業(yè)保安隊伍必須認(rèn)真對待和解決的問題。如何與業(yè)主搞好關(guān)系呢？

1、要靠平時良好的崗位形象，自然的微笑服務(wù)，親切和藹的語言溝通，一個眼神，一聲問好，一臉微笑，把周到細(xì)致的服務(wù)傳遞給業(yè)主，真正做到全心全意為業(yè)主服務(wù)。當(dāng)業(yè)主遇到困難的時候，保安員要想業(yè)主之所想，急業(yè)主之所急，在力所能及的范圍內(nèi)，傾力相助，對待小區(qū)中的老、弱、病、殘者，更應(yīng)在許多人認(rèn)為不起眼的小事做起，給予最細(xì)心、最周到的服務(wù)。只有這樣，忠誠服務(wù)必有回報，業(yè)主會把小區(qū)內(nèi)的保安當(dāng)作自己的親人一樣對待，保安工作就如魚得水。

2、在小區(qū)內(nèi)建立良好的內(nèi)部管理秩序，用出色的工作成績來羸得業(yè)主的信任，是與業(yè)主搞好關(guān)系的關(guān)鍵。工作做不好，小區(qū)內(nèi)亂糟糟的，業(yè)主是不會滿意的，如果意味地去拉關(guān)系，那是本未倒置，終究經(jīng)不起實踐和時間的檢驗。

3、保安員要給自己一個正確的定位，在為業(yè)主服務(wù)時不出格、不越權(quán)。在物業(yè)保安服務(wù)中，保安員經(jīng)常與業(yè)主打交道，要隨時保持良好的心態(tài)，去看待業(yè)主中發(fā)生的復(fù)雜的事物，做到不卑不亢。平時，不能穿便服在小區(qū)內(nèi)隨便游蕩；不能經(jīng)常去業(yè)主家串門、閑坐；更不能與業(yè)主家的小保姆談戀愛，搞對象，甚至搞到業(yè)主家里去了。這些生活小節(jié)都要隨時注意，以免引起不必要的誤會，影響物業(yè)小區(qū)保安隊伍的整體形象。六、抓好管理，建立一支規(guī)范化的保安隊伍。

安保工作的核心力量是保安，建立一支具有足夠力量的保安服務(wù)隊伍，是做好小區(qū)安保工作的前提，從數(shù)量上應(yīng)足以承擔(dān)起小區(qū)的安保工作任務(wù)，保安隊伍應(yīng)經(jīng)過嚴(yán)格的培訓(xùn)，具有做好小區(qū)安保工作的知識和能力；同時還應(yīng)該配有使它完成保安服務(wù)的必要工具和裝備。如何建立一支好的物業(yè)保安隊伍，要從以下幾個方面做出努力：

1、要培養(yǎng)選拔好隊長。物業(yè)保安面對周邊復(fù)雜嚴(yán)峻的治安形勢，面對各種類型的業(yè)主，工作千頭萬緒，隊長處在保安隊伍管理的核心地位，這就要求這個領(lǐng)頭人，想干、敢干、會干，以身作則，管理好隊伍，搞好保安服務(wù)。

2、抓好豐富多彩的班務(wù)活動，組織好保安員，凝聚保安隊伍，依靠和發(fā)動全體保安員，履行好自己的工作職責(zé)，使管理處滿意。

3、規(guī)范保安宿舍的內(nèi)務(wù)管理，培養(yǎng)保安員良好的行為習(xí)慣，以標(biāo)準(zhǔn)化、軍事化的內(nèi)務(wù)管理，展現(xiàn)保安隊伍的風(fēng)采，使管理處的領(lǐng)導(dǎo)和廣大小區(qū)群眾感覺到保安隊伍是一支訓(xùn)練有素的隊伍，增強他們搞好小區(qū)保安工作的信心。

4、在保安隊伍中營造良好的工作，學(xué)習(xí)、生活氛圍，既團結(jié)緊張，又嚴(yán)肅活潑。在生動活潑中培養(yǎng)團隊精神。

總之，安全工作無小事，蜂巢物業(yè)管理網(wǎng)建議安全工作管理者，應(yīng)建立縝密的安全管理制度、組建和培養(yǎng)保障有力的保安隊伍、加強安全工作的檢查、預(yù)防是做好小區(qū)物業(yè)安保工作的法寶。

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如何按英式管家標(biāo)準(zhǔn)做好小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作

對照英式管家服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，我認(rèn)為做好物業(yè)英式管家服務(wù)，只有物業(yè)全體員工團結(jié)一致，違繞公司發(fā)展戰(zhàn)略及定位，服從領(lǐng)導(dǎo)的要求，認(rèn)真耐心細(xì)致、腳踏實地、做好各項物業(yè)服務(wù)工作。隨著××物業(yè)服務(wù)公司的不斷發(fā)展?fàn)畲螅瑸榇蛟臁痢粮叨宋飿I(yè)品牌，滿足××小區(qū)廣大業(yè)主的需求成為我們服務(wù)重點。我們正確認(rèn)識物業(yè)管理、服務(wù)理念，提高人性化的服務(wù)，有效地滿足業(yè)主提出的需求。突出特色、延伸服務(wù)，按標(biāo)準(zhǔn)化流程，精細(xì)化管理，各部門相互溝通配合、服務(wù)環(huán)環(huán)相扣，不留任何漏洞。認(rèn)真看待業(yè)主反映的每一個問題，認(rèn)識服務(wù)是物業(yè)公司的根本任務(wù)，使服務(wù)貫穿于整個物業(yè)管理工作崗位。管理與服務(wù)工作兩手抓，將我們的物業(yè)管理服務(wù)工作水平真正提高到一個較高的水平。我們主要服務(wù)對象是業(yè)主，業(yè)主的滿意度，是衡量物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)。因此，一切服務(wù)工作都圍繞這個核心，服務(wù)水平的提高使業(yè)主認(rèn)可我們服務(wù)的滿意程度，并為企業(yè)創(chuàng)造出經(jīng)濟效益，打造企業(yè)品牌，認(rèn)識服務(wù)的重要性。物業(yè)服務(wù)是一項非常煩瑣的工作，再加上行業(yè)員工流動性較大，直接影響著物業(yè)服務(wù)工作的質(zhì)量。所以，只有開展企業(yè)文化，留住人才，采用各種激勵措施，提高員工積極性，要求全體員工在服務(wù)方面狠下功夫。一、加強服務(wù)意識的培養(yǎng)

要從根本把服務(wù)工作做好，必須提高我們?nèi)�體員工的服務(wù)意識、工作責(zé)任心，按英式管家標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)流程，要求各部門做好各方面服務(wù)工作。更要我們清楚地知道物業(yè)管理是服務(wù)行業(yè)，不是政府的管理機構(gòu)，是與業(yè)主具有平等關(guān)系的服務(wù)單位。與業(yè)主簽訂的委托服務(wù)協(xié)議，按協(xié)議內(nèi)容做好方方面面服務(wù)工作，大家共同提高服務(wù)理念，使我們的物業(yè)管理服務(wù)工作開展的更好。

二、加強學(xué)習(xí)培訓(xùn)，提升員工素質(zhì)

培訓(xùn)學(xué)習(xí)是促進員工從物業(yè)基礎(chǔ)知識到熟悉各工作崗位過程，并不斷提長員工的服務(wù)技能，同時、也就是調(diào)動大家的積極性。向書本學(xué)習(xí)，向優(yōu)秀員工學(xué)習(xí)，向先進經(jīng)驗學(xué)習(xí)，通過外培、請講師等培訓(xùn)、實踐，再學(xué)習(xí)，再實踐。激勵大家工作積極主動，善于發(fā)現(xiàn)問題，認(rèn)真分析、判斷，找出原因并妥善處理。把學(xué)習(xí)的專業(yè)知識、技能，應(yīng)用到實際服務(wù)中去，經(jīng)過實踐逐步提高服務(wù)質(zhì)量，不斷提高員工解決問題的綜合能力。為業(yè)主提供標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、科學(xué)化、高效率的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，讓業(yè)主感到滿意，提高員工工作能力、相關(guān)專業(yè)知識和動手能力，提高綜合素質(zhì)。物業(yè)管理服務(wù)工作，看似簡單，零星瑣碎，實則涵蓋了方方面面的知識和技巧，以及判斷、分析和解決問題的綜合能力。常抓日常安全、客服、消防、保潔、綠化和維修等服務(wù)工作，每項工作必須扎扎實實落實到位。

1、安全管理部：安全保衛(wèi)工作直接關(guān)系到業(yè)主的生命財產(chǎn)安全，所以只有嚴(yán)格抓好安全員隊伍建設(shè)、工作紀(jì)律、工作形象、規(guī)章制度等，并做好24小時日常工作崗位站崗、巡邏，來訪人員盤查登記、物品檢查放行等做好每一個些細(xì)節(jié)。加強軍事訓(xùn)練，提高整體團隊素質(zhì)，不定時的做好消防演練，只有這樣業(yè)主才有安全感，物業(yè)才會保值升值，體現(xiàn)物業(yè)公司整體形象。

2、客戶服務(wù)部：客戶服務(wù)中心員工每天也要認(rèn)真做好業(yè)主反映的每一項事情，并做好回訪跟蹤制度，不漏掉一件小事，不輕易承諾業(yè)主事情，承諾的事就一定要兌現(xiàn)。對業(yè)主的報修盡力協(xié)調(diào)各部門立即解決，解決不了的給業(yè)主一個解釋，業(yè)主的衣食住行，都要為他們想到做細(xì)，開拓創(chuàng)新開展各種有償延伸服務(wù)。加強客服員禮儀、禮節(jié)，文明服務(wù)業(yè)主。

3、工程維修部：工程維修保養(yǎng)是物業(yè)公司后勤服務(wù)的保障，小區(qū)住宅樓、商業(yè)經(jīng)營、辦公室等用水、電、氣、電視、電話、寬帶等，都關(guān)系到千家萬戶業(yè)主的生活質(zhì)量。根據(jù)工程管理制度、操作流程，加強做好公共設(shè)施、機電設(shè)備的維護、操作，每日定期對所有公共設(shè)施設(shè)備的巡查，定期做好各項設(shè)備保養(yǎng)。一但發(fā)生故障千方百計安排搶修，使設(shè)施設(shè)備處于安全可靠正常運行狀態(tài)，實行24小時值班制度，保障業(yè)主的生活不受影響。

4、保潔服務(wù)部：保潔服務(wù)質(zhì)量關(guān)系到小區(qū)公共環(huán)境質(zhì)量，要打造高級生活社區(qū)。只有加強保潔班組員工管理，按有關(guān)規(guī)章制度、星級標(biāo)準(zhǔn)流程做好公共區(qū)域、道路、電梯、大堂、地下車庫等每個保潔工作面，定期做好消殺四害工作，保障公共場所場地潔凈，業(yè)主住的舒心。

5、綠化養(yǎng)護部：綠化是關(guān)系小區(qū)公共區(qū)域、辦公室環(huán)境美化，改善空氣質(zhì)量，都要起著不可輕重的作用，所定期按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)做好綠化的養(yǎng)護、補種、修剪、防制病蟲害，保障草地、花卉、綠籬、樹木健康生長。

6、市場經(jīng)營部：市場經(jīng)營部主要是盤活××小區(qū)庫存房屋、二手房的買賣中介、轉(zhuǎn)租，提高小區(qū)房屋保值升值，并可向周邊樓盤輻射開展業(yè)務(wù)。挖掘潛力、發(fā)展我小區(qū)商業(yè)項目，開展多種經(jīng)營項目，為公司創(chuàng)造利益，保障員工福利。

7、服務(wù)質(zhì)量的好壞體現(xiàn)了我們員工的素質(zhì)，我們物業(yè)公司的服務(wù)內(nèi)容較多，涉及的工種也較多，為此與業(yè)主打交道，要求員工的行為規(guī)范、服裝統(tǒng)一、舉止文明、態(tài)度和藹、語言親切等，都是我們員工素質(zhì)的體現(xiàn)，同時也是業(yè)主衡量物業(yè)公司服務(wù)水平高低的一個重要標(biāo)準(zhǔn)。通過不斷地學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、實踐，培養(yǎng)一支業(yè)務(wù)水平高、自身素質(zhì)強的管理隊伍。三、增強管理協(xié)作能力，建立明確、合理的崗位責(zé)任制為目標(biāo)的實現(xiàn)，調(diào)動每個部門、每位員工積極性，責(zé)任落實到各部門、個人上。因此，賦予每位員工明確的工作任務(wù)和責(zé)任，制定具體、明確、嚴(yán)格的考核辦法。使責(zé)、權(quán)、利有機統(tǒng)一起來，就可以保證目標(biāo)任務(wù)的落實和完成。并有效地引導(dǎo)員工的行為方向。責(zé)任制度系統(tǒng)周密，每一層次、每一部門、每一個人都應(yīng)納入各個相應(yīng)責(zé)任制度，目標(biāo)逐級分解落實，實行合理分工，大家團結(jié)協(xié)作，工作事事有落實，保障服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)完成。四、加強與業(yè)主的溝通

我們物業(yè)公司要搞好服務(wù)，關(guān)鍵在提高服務(wù)質(zhì)量的同時，加強與業(yè)主的聯(lián)系，聽取他們意見，了解他們的需要，對我們物業(yè)公司有哪些意見和建議。解決好業(yè)主問題并及時給予回復(fù)，讓業(yè)主知道我們物業(yè)公司在時時刻刻的關(guān)心著他們。這樣既能了解業(yè)主的需求，又能拉近雙方的關(guān)系，做到相互支持、相互理解。有誠心，感動他們。御錦灣小區(qū)采用封閉式管理，人車分流，給外來車輛進入，帶來了極大不便，無形中也使物業(yè)管理人員和業(yè)主產(chǎn)生矛盾。為解決物業(yè)管理與業(yè)主眼前利益的矛盾，在管理工作中，除向業(yè)主解釋物業(yè)管理與業(yè)主利益息息相關(guān)以取得業(yè)主的理解和支持外，還應(yīng)積極尋求解決途徑，將矛盾消滅在萌芽狀態(tài)。細(xì)微之處見真情，優(yōu)質(zhì)服務(wù)聚人氣，在實施物業(yè)管理服務(wù)工作的過程中，要做到讓業(yè)主滿意放心，投入自己的真情，真正把業(yè)主當(dāng)成自家人。我們針對有些業(yè)主平時工作繁忙，家中部分委托代辦事情，提供預(yù)約服務(wù)，按時按質(zhì)完成，讓業(yè)主安心工作。服務(wù)中心還可推出多項便民服務(wù)。例如代收快遞、衣物干洗、充煤氣費、代辦電話、寬帶等服務(wù)，還為業(yè)主提供其它延伸、便捷、周到、滿意的服務(wù)，拉近了彼此的距離。學(xué)會換位思考，化干戈為玉帛、找出問題的根源，妥善徹底解決問題。物業(yè)管理中最突出的矛盾來源于和物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，除去地產(chǎn)公司、政府機構(gòu)難以解決的物業(yè)質(zhì)量問題外，物業(yè)管理中遇到的多是一些瑣碎小事。這些瑣碎的事，物業(yè)管理公司想盡一切辦法解決。需要馬上解決的燃眉之事。物業(yè)全體員工應(yīng)業(yè)主之所急，特事特辦，切不可拖泥帶水、敷衍了事。物業(yè)管理工作涉及方方面面，要想辦法變被動為主動，根據(jù)業(yè)主提出的各種問題，結(jié)合多種靈活處理方式，就能取得事半功倍的效果。為配合有關(guān)老、大難服務(wù)工作的落實，還可采取積極動員業(yè)主參與，親身體驗服務(wù)困難所在，以求得到他們的互相諒解。

我只有通過不斷地努力學(xué)習(xí)、實踐，認(rèn)真細(xì)致地做好本職工作。通過不斷提高自身的管理水平，增強服務(wù)意識，加強員工培訓(xùn)及管理，有針對性的開展各項服務(wù)工作，爭取將物業(yè)管理服務(wù)工作做的更好。

李崇華

201*年4月13日

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