西安鋪鋪旺總結(jié)小投資開化妝品店

西安鋪鋪旺總結(jié)小投資開化妝品店

西安鋪鋪旺報道：開家化妝品店，看上去蠻容易，但真正經(jīng)營起來其實里面的門道也很多。特別是一些自己創(chuàng)業(yè)的年輕人，因為本身經(jīng)驗不是很豐富以及可運用的資金也不是很多，因此如何利用小本錢開好一家化妝品專賣店受到很多投資者的關(guān)注。一、經(jīng)營模式的確定

化妝品行業(yè)銷售渠道未來的發(fā)展，應(yīng)該是專賣店與大型百貨商店、大型超市三足鼎立的局面。百貨商場的專柜的是高端的路線，吸引一些高消費的群體；超市他們是大而全的發(fā)展思路，產(chǎn)品包羅萬象，以出售產(chǎn)品換取利潤；而化妝品專賣店要想成功經(jīng)營，必須走差異化路線，要有特色化的經(jīng)營思路，做到小而精，除了銷售特色化的產(chǎn)品外，還能為顧客提供更貼心的服務(wù)，這樣在激烈的市場競爭中才會有一席之地。如果確定要開一家化妝品專賣店，那么首先就要把專賣店的經(jīng)營模式確定下來，你是要經(jīng)營一個品牌的化妝品，還是要經(jīng)營多個品牌的化妝品。除了護膚品外，是否還要店鋪中加入一些生活護理用品(比如洗發(fā)水、香水、沐浴露等)、彩妝、營養(yǎng)食品等。如果經(jīng)營模式確定了，我們就好來確定品牌主，來選擇你的進貨渠道。

二、品牌的選擇(或者說是選擇進貨渠道)

單一品牌的化妝品專賣店，一般采用的都是連鎖加盟的形式，由品牌主授權(quán)你在當?shù)劁N售他們的產(chǎn)品或者為顧客提供相應(yīng)的服務(wù)。比如雅芳的專賣店、果素堂的果蔬養(yǎng)顏專賣店或者上海家化的百草集等。加盟這樣的店一般安全系數(shù)比較大，由品牌主直接給你供貨，省去了中間環(huán)節(jié)，不用擔心假貨、水貨以及貨源不足等問題。只是可能品牌主對加盟商要求比較高，投資要稍微高一點。

還有一種就是自己開店，自己來進貨，但這樣子相對來說，你遇到假貨、水貨的可能性就比較大(當然，除非你一開始就定位于銷售假冒或者水貨品牌化妝品)。開這樣的店，應(yīng)該講整體的品牌形象不會太好，時間久了顧客就會流失很多。并且你的貨源也得不到保障。但這個店可能會有一點優(yōu)勢，就是經(jīng)營的產(chǎn)品品種會非常的豐富，化妝品、彩妝、生活用品、飾品什么的都銷售。但這樣子一來，你化妝品專賣店的特色就會丟失。(這樣的店，進貨大家就各顯神通了)

另外，最近市場上還出現(xiàn)了一些所謂的化妝品品牌折扣店，以2-3折的低折扣價格提供知名品牌的化妝品給加盟商，這種大家要多思量。你想一下，各個知名的化妝品牌都是獨立的運作渠道，他們不可能都把自己的產(chǎn)品以2-3折的價格賣給這些所謂的化妝品加盟公司，再由這些化妝品公司賣給你們，他們賺什么呀？呵呵！三、店鋪選址

好了，品牌在心里選好了、經(jīng)營模式確定了、進貨渠道也有保障了，那么就該選址了。選擇經(jīng)營地址，非常重要，一個好的商鋪，你的小專賣店起碼成功了60\\%。選址可以參考以下的內(nèi)容：

1、當?shù)胤比A商業(yè)街區(qū)、時尚女孩經(jīng)常光顧、消費的地區(qū)；(比如：北京的西單、地安門、安定門、新街口、中關(guān)村等地方)

2、人員密集的大、中型社區(qū)、成熟的住宅小區(qū)；(如果你的小店還提供皮膚護理服務(wù)，選擇這種地方不錯)3、高檔寫字樓、商業(yè)大廈等附近旺鋪，目標為高消費的白領(lǐng)群體；4、最好是邊上挨著化妝品、服裝店以及經(jīng)營女性有關(guān)產(chǎn)品的商鋪。四、店鋪裝修

地方選好了，就開始要裝修了，如果你是連鎖加盟的店一般都會由公司給你裝修設(shè)計圖，根據(jù)公司規(guī)定的風格來裝修，一般設(shè)計的裝修檔次都比較高，費用可能要稍高一些。如果你的店不是加盟店，是自己進貨的那種專賣店，則裝修風格則可以按照自己的喜好來確定，但近量要做到簡潔、明快、光線明亮，布局整潔，產(chǎn)品布置有條理，門頭一定要漂亮。(否則別人一看你門頭就不會進去)五、首次配貨(或者進貨)

如果你是加盟店則可以跟你的總部客服部門一起溝通適合你當?shù)劁N售的產(chǎn)品，因為每個地方的環(huán)境、氣候、消費習慣不一樣，剛開始的時候，也許配的貨不是很正確，但一般來說，如果你是加盟的品牌，那么他們一般會有3個月的退換貨期，可以退換貨。這點風險是非常小的。但如果你不是加盟的店，而是自己去批發(fā)市場進貨，那開始可就要思考清楚了，自己所需要的產(chǎn)品或者適合當?shù)叵�費習性的產(chǎn)品，否則，很難退換，到頭來咂在自己手里了。一般如果你是加盟的品牌，他們會給你一些相關(guān)產(chǎn)品的折頁，讓你開業(yè)或者日常營業(yè)中發(fā)給消費者。六、店鋪布置(簡)

關(guān)于店鋪的布置就不多說了，你要是加盟店，就按照總部的指導來做，如果你不是加盟店，自己進貨的專賣店你就按照自己的喜好來布置。產(chǎn)品的擺放很有學問，價錢貴、利潤高的產(chǎn)品要擺放視線相平的地方，不能擺太多，否則別人會認為不值錢，過季的產(chǎn)品或者利潤低的產(chǎn)品則擺放在下層柜，促銷的產(chǎn)品適合多擺一下，把他堆放多一點。(要記得在店里掛點海報、吊期、布置店絹花或者鮮花，但不能太多了，否則就模糊了焦點)七、人員招聘

如果你的店鋪不是很大，加上你，再招一個員工就行了，但要求皮膚要好，形象氣質(zhì)還不錯、從事過美容或者銷售過化妝品的優(yōu)先選擇，但在上崗前一定要讓她熟悉你店里銷售的產(chǎn)品，了解產(chǎn)品知識，這樣給顧客講起來，就不會有問題了，因為您要知道，您是意見領(lǐng)袖，您和銷售人員要教育顧客該使用什么樣的產(chǎn)品，如何使用產(chǎn)品。銷售技巧和專業(yè)知識的掌握對您的銷售業(yè)績有很重要的影響。八、開業(yè)大吉

辦照(省略)如果你要是賣營養(yǎng)保健食品則需要辦理衛(wèi)生許可證，你的店員要辦理健康證。好了，經(jīng)過一段時間的準備，該開業(yè)了，開業(yè)的準備工作一定要充分，不要著急開業(yè)，要等所有的準備工作辦妥。開業(yè)一個月這段時間人氣非常重要，所以宣傳一定要到位，比如dm要發(fā)一下、廣告根據(jù)城市的情況適當做一些(北京、上海的mm就不適合在報紙上做廣告，太貴了)。有條件的話，還可以在地方電視臺做一些字幕廣告或者形象開業(yè)廣告。開業(yè)一定要做一些優(yōu)惠活動，比如進店贈送禮品、買產(chǎn)品打8折等，或者滿多少送什么東東等。當然禮品要有特色，要適合mm們的需求。另外，開業(yè)的時候要發(fā)動你的周邊朋友、親戚光臨支持你哦，讓他們都來你店里買產(chǎn)品。但剛開業(yè)的時候，因為好多事情需要熟悉，要磨合，千萬不要忙中出亂。

擴展閱讀：中環(huán)廣場億禾商業(yè)定位建議

中環(huán)廣場億禾商業(yè)定位建議

一、商業(yè)業(yè)態(tài)當如何定位1、商業(yè)定位的核心要求

億禾的商業(yè)定位必須要滿足三個核心要求

要求一：有較高的租金承受力，以實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的回報需求。要求二：具有良好的商業(yè)發(fā)展前景，與中環(huán)廣場形成業(yè)態(tài)縱深互補。要求三：具有較強烈的商業(yè)差異化特征，消除項目地段前期的不利影響。2、商業(yè)定位需要考慮的重要影響因素因素一：西大街商圈的業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢

西大街核心商圈雖然日趨繁榮，但商業(yè)形態(tài)卻相對比較落后，目前商業(yè)業(yè)態(tài)主要以傳統(tǒng)百貨業(yè)為主，新興的商業(yè)業(yè)態(tài)如主題商場、一站式購物中心等比較缺乏，目前商圈內(nèi)商業(yè)形態(tài)最先進的當數(shù)即將開業(yè)的中環(huán)廣場，是西大街商圈內(nèi)首個綜合了娛樂、休閑、購物、旅游、辦公于一體的商業(yè)項目，該項目的建成將對西大街的商業(yè)發(fā)展產(chǎn)生重要的影響，預計未來西大街的商業(yè)核心依舊是朱雀路以東至鐘樓，這里將成為西大街商圈的商業(yè)核心地帶。因素二：億禾周邊的商業(yè)局面

億禾位于西大街中段，距鼓樓約100米，距鐘樓約400米，周邊商業(yè)以百貨及服飾為主，商業(yè)品種相對比較單一，在商品檔次上雖然有一定的區(qū)分，但商業(yè)的同質(zhì)化競爭依然較強烈。

因素三：億禾的商業(yè)優(yōu)勢與劣勢

億禾的商業(yè)優(yōu)勢與商業(yè)劣勢都相當明顯，具體如下：

商業(yè)優(yōu)勢：

項目的商場格局還算良好；項目的規(guī)模適中；周邊商業(yè)項目逐漸成熟；商業(yè)劣勢：

項目所處區(qū)域?qū)儆谏虡I(yè)待發(fā)展區(qū)域，商業(yè)氛圍還不夠，人氣有差距；同期西安市內(nèi)競爭性商業(yè)項目較多，競爭壓力較大。

從商業(yè)項目的總體而言，前期行為已在普通經(jīng)營者方面產(chǎn)生嚴重的信任危機。二、億禾定位的可行方向

大體而言，億禾定位的可行方向主要二種：

1、市場領(lǐng)先者商業(yè)定位的方向：

項目周邊目前商業(yè)氛圍不足，但隨著西大街的日趨成熟必將形成新的城市商業(yè)中心，采用市場領(lǐng)先者商業(yè)定位就是迅速填補市場空白，并在經(jīng)營的商品上營造不同的差異性。這種定位方式相對比較簡單易行，容易獲得市場的認可。2、專業(yè)型商業(yè)定位的方向：

專業(yè)型商業(yè)定位就是利用市場細分的方法，將項目的商業(yè)鎖定在一個相對狹窄的商品領(lǐng)域，以專業(yè)取勝，以主題式商場為代表，這種定位能做到最大的差異化的效果。

三、項目定位。1、目標客戶定位。

根據(jù)市場調(diào)查的結(jié)果，結(jié)合本項目自身的優(yōu)勢和特點，擬與中環(huán)廣場形成業(yè)態(tài)縱深互補，在客層上不跟中環(huán)廣場、百盛項目硬碰硬，發(fā)生正面沖突，建議客戶群鎖定：

（1）、大的專業(yè)經(jīng)營商。

西安市具有相當經(jīng)濟實力，有相當?shù)慕?jīng)營成功經(jīng)驗，有一定的市場占有率；外地在西安市的品牌經(jīng)營者；

此類客戶頭經(jīng)營經(jīng)驗豐富，規(guī)模一般會較大，租期較長；

（2）、小的專業(yè)經(jīng)營商。

西安市或外地來西安的外地人，有一定經(jīng)營經(jīng)驗，對新事物持相對保守態(tài)度，他們大多租期較短，通過采取進可攻退可守的自營方式，相信地段的升值潛力，有投機的心態(tài)，但購買規(guī)模一般會較小。2、項目功能定位。

獨立自營式商鋪

3、項目市場定位。

中環(huán)千色廣場

（引導客戶將本項目看作中環(huán)廣場項目的一個延續(xù)，做一回市場的跟隨者）理由：

本項目在上市階段最大機會來自中環(huán)廣場，面對該項目巨大的體量、較高的推廣費用，建議本項目在市場定位上盡可能與中環(huán)廣場掛釣，既可形成集約力量，提升消費者對項目整體的信心，又可提升中環(huán)百貨的品牌影響力。

4、項目面積定位。

（1）、分割原則：以“Y”字型和“人”字型劃分，這種方式是一種科學的劃分方式，優(yōu)點是通道少且商場中死角鋪位較少。（2）、面積區(qū)間。

1層：考慮整體經(jīng)營布局，主要分割以沿街兩個較大門面及沿內(nèi)墻部分獨立商鋪，

中間為開放式經(jīng)營部分。

2層：考慮經(jīng)營檔次及使用功能，實用面積在60100平方米左右，建筑面積在

100200平方米左右（以商鋪的得房率50%計算）。

3-4層：考慮經(jīng)營檔次及使用功能，實用面積在1530平方米左右，建筑面積在

3060平方米左右（以商鋪的得房率50%計算），三層比四層稍微寬敞一些。（3）、面積劃分：走道寬度。

A：一二層主走道寬度為57米，副走道寬度為34米。B：三四層主走道寬度為34米，副走道寬度為2.53米。面寬與縱深。

縱深為面寬的23倍，不可超出3倍縱深。劃分分布原則。

在較好的位置主走道、靠扶梯、轉(zhuǎn)角的位置面積可稍大，在周邊相對較差的位置面積稍小一點。具體劃分在保持此建議之原則的基礎(chǔ)上視具體情況靈活調(diào)整。5、項目租價定位。

本項目的租價制定應(yīng)從市場現(xiàn)狀、未來市場走勢及項目自身條件來分析。（1）、根據(jù)市場調(diào)研的情報，作出如下分析及定位。

本項目推出的鋪位，前兩年的租金，可根據(jù)市場的反應(yīng)預留一定的發(fā)展價位空間。根據(jù)租期及付款范式提出系統(tǒng)優(yōu)惠政策，最大程度的吸納資金。6、項目業(yè)態(tài)五種組合方式（1）、都市時尚服飾主題商場

1層流行時裝、各地風尚服飾品和精品禮品2層女性正裝、休閑裝、內(nèi)衣、時尚彩妝區(qū)，3、4層運動服飾、男士專場

注：也可將四樓作為中環(huán)百貨及億禾部分精品的折扣商場。

（2）、服飾化妝品專業(yè)商場

1層流行時裝、各地風尚服飾品和精品禮品2層女性正裝、休閑裝、內(nèi)衣，3層中、高檔品牌化妝品店內(nèi)店

4層日用化妝品、美容美發(fā)用品器械、設(shè)備批發(fā)

注：針對陜西省美容化妝品專業(yè)商場狀況和消費者進行調(diào)研分析。（3）、美容化妝品專業(yè)商場

1層中、高檔品牌化妝品店內(nèi)店2層日用化妝品3層美容美發(fā)用品4層美容美發(fā)器械、設(shè)備商場經(jīng)營分區(qū)及品種分類

1、一層、二層：化妝品連鎖店、日化用品化妝品零售區(qū)主要經(jīng)營產(chǎn)品類別有：

品牌化妝品連鎖：國內(nèi)外知名品牌如雅芳、玉蘭油、SK-Ⅱ、C＆K、小護士、美寶蓮等

專業(yè)護膚彩妝系列、美容護膚品系列等

潔膚類化妝品：洗面奶、潔面奶、潔面水、潔面露、潔面霜、面膜、香波、磨面膏、洗

手液、洗發(fā)膏、花露水、爽身粉、去痱水、足粉、古龍水、潔面嗜嘔、卸妝水等。

護膚類化妝品：雪花膏、冷霜、營養(yǎng)霜、奶液、蜜、香脂、防裂油、精華素、美白露、

防曬霜、防曬水、眼角霜、凡士林、防曬油、緊肛水、收斂水、保濕露等。

治療類化妝品：去斑霜粉刺露(液、霜)、抑汗霜(液、粉)、祛臭粉(霜、液)等。粉飾類化妝品：粉底霜、粉底液、粉條、粉餅、蜜粉、胭脂、眼影粉、睫毛盲、眼線液、

唇膏、眉筆、指甲油等。

日常洗滌衛(wèi)生用品：洗衣粉，衣領(lǐng)凈、洗發(fā)水、護發(fā)水、肥皂、香皂、沐浴露、洗手液、

牙膏、殺蟲(驅(qū)蟲)九劑、芳香(清新)劑、餐具洗滌劑、消毒水、鞋油、女性專用清潔用品等。

同時，在一樓設(shè)置以下幾種配套設(shè)施：銀行或自助銀行(1家)20平方米左右；貨物托運站(12家)10平方米；

2、三層、四層：日化用品、化妝品批發(fā)中心及美容美發(fā)用品區(qū)

美容美發(fā)用品區(qū)(主要針對專業(yè)用戶)主要經(jīng)營產(chǎn)品類別有：

品牌美容美發(fā)用品：C＆K專業(yè)護膚系列、科研、秀紀、唐紀、柏紀蕾迪、匯天秀、雅格

麗白、卡蘇娜、露絲等專業(yè)美容美發(fā)品牌產(chǎn)品；

美容護膚品：美白系列抗皺系列祛痘系列保濕護理系列、眼部護理系列、豐胸系列。

美發(fā)用品：洗發(fā)類、染發(fā)類、燙發(fā)類、直發(fā)類、卷發(fā)類、護發(fā)油、嗜哩水、營養(yǎng)油、

倒膜精華素等。

美容儀器：激光治療儀、皮膚毛發(fā)檢測儀，皮膚水分測試儀，超聲波按摩儀、激光美

容機，便攜式激光沈眉機，激光脫毛機，光子嫩膚，光子脫毛儀、美體藥浴機、美容噴霧機、關(guān)甲用紫外線烤燈、脂肪測試儀、超聲波美容儀、皮膚彈性測試儀等。

工具設(shè)備：按摩床、技摩椅、沖水位、洗頭椅、熱水器、蒸汽機、紅外線機、吹風機、

推剪、夾子，直離子夾、磁性離子央、鏡子、椅子、美發(fā)美容床罩、工衣、客衣、圍巾、毛巾、美發(fā)美容專用工具袋，高級美容面罩、膠罩等。

香料香精：植物精油、留香劑、無火香董、香花料、香熏精油，香木珠、香囂燈、香

董氧吧等。

注：針對陜西省消費者購物消費心理和習慣進行調(diào)研分析。

（4）、名品折扣商城

名品折扣店主要是通過對大型折扣專營商場的招商，基本上是由一家專業(yè)的大型折扣店商業(yè)企業(yè)進行經(jīng)營。如是招小商家或品牌商家自主經(jīng)營，則考慮如下業(yè)種規(guī)劃。

1層珠寶、香水、品牌服裝折扣店2層品牌皮具、鞋帽折扣店

3層品牌箱包、家居飾品、精品禮品折扣店4層品牌電器、家具折扣店

注：針對陜西省消費者購物消費心理和習慣進行調(diào)研分析。（5）、美容化妝品專業(yè)商場+西北最大的女性飾品零售商場

1、2層為美容化妝品專業(yè)商場3、4層為西北最大的女性飾品零售商場

經(jīng)營品種

以女性為主要消費對象的頭飾、鏈墜飾、服飾、證章、手機飾品等各類男女裝飾

用品

經(jīng)營方式

以零售、一二級飾品批發(fā)為主，兼有部分品牌飾品廠家展貿(mào)

經(jīng)營產(chǎn)品檔次

以中高檔品牌飾品為主，兼營一些便于批發(fā)的中低檔飾品女性飾品批發(fā)區(qū)主要經(jīng)營產(chǎn)品頭(發(fā))飾類：發(fā)夾、發(fā)圈、發(fā)束、人造(布類、皮類、紙類)裝飾絲花、頭巾、皇冠、

頭圈、三角巾、發(fā)帶、發(fā)卡、假發(fā)、發(fā)花、發(fā)爪、發(fā)釵、發(fā)梳、發(fā)束。

鏈(墜)飾類：項鏈、耳環(huán)、戒指、手鏈、腳鏈、袋鏈、服裝飾品鏈、吊牌鏈、燈飾鏈、

吊墜、手鐲、手環(huán)、腰鏈。

服飾類：胸花、內(nèi)扣、紐扣、鞋扣、領(lǐng)帶夾、皮帶頭、皮帶扣、鞋花、腰帶、鞋飾品、披肩。

證章類：金屬證章、鑰匙吊牌、佛牌、生肖章、星座牌。

手機飾品類：手機飾物、手機座、手機吊帶、手機吊墜、來電閃、手機殼。其他：相框、無鉛珍珠、彩虹珍珠、烤漆珠、貝殼珠、裝飾包、相架、鑰匙扣、卡通

杯、杯墊、水壺扣、竹藤編織品、PVC制品、太陽鏡、化妝袋、化妝鏡、手腕綁帶，彈簧表帶、裝飾表帶。

四、其他專業(yè)業(yè)態(tài)定位可行性分析（化妝品、飾品）1、化妝品產(chǎn)業(yè)層經(jīng)營定位可行性分析（1）、國內(nèi)及西安化妝品產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛

據(jù)中國香料香精化妝品工業(yè)協(xié)會公布的201*年行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，在過去的一年里，中國的化妝品銷售收入達到460億元人民幣。國內(nèi)生產(chǎn)企業(yè)已達2500家，品種3萬余種，市場總額居亞洲第二位。而1990年全國化妝品工業(yè)生產(chǎn)總值僅為40億元，l0年間，工業(yè)總產(chǎn)值翻了10多倍，其增長速度遠遠高于我國國民經(jīng)濟的年增長速度(參見圖1)。

圖1：我國化妝品工業(yè)年銷售額

到目前為止，我國年銷售額在億元以上的化妝品工業(yè)企業(yè)有50余家，其中5億元以上的有12家，如廣州寶潔、安利、雅芳，西安奧妮、北京三露、上海家化、強生、花王、利華等企業(yè)，在我國化妝品市場上占有相當大的份額。

近年來，西安的日化化妝品企業(yè)數(shù)量也在不斷增加，根據(jù)行業(yè)協(xié)會的有關(guān)資料，

現(xiàn)在西安擁有正規(guī)化妝品生產(chǎn)許可的企業(yè)有多家，而日化或與其相關(guān)產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)近200家，處于西北地區(qū)日化及化妝品生產(chǎn)的領(lǐng)先地位。（2）、化妝品消費市場潛力巨大

目前化妝品已成為國內(nèi)消費品市場發(fā)展最猛、增幅最大、沖擊力最強的商品。據(jù)有關(guān)部門預測，到201*年我國化妝品市場銷售總額將達到800億元，年遞增13％左右。

另據(jù)行業(yè)協(xié)會的統(tǒng)計，西安市有工商登記牌照的美容美發(fā)化妝品代理經(jīng)銷企業(yè)約翰201*多家，擁有衛(wèi)生許可和登記注冊的美容美發(fā)機構(gòu)達3000多家。

201*年西安城區(qū)婦女化妝品消費量有億多元，農(nóng)村婦女化妝品消費總量約為億多元，整個化產(chǎn)妝品市場總量為億多元。全市主城區(qū)家美容美發(fā)店用品支出年消費總量超過萬元。隨著人們收入水平的提高，對化妝品美容美發(fā)用品的需求也將越來越大。

從消費心理和習慣上化妝品市場也有有市場潛力可供挖掘。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，美女經(jīng)濟的作用越來越突顯，在現(xiàn)實社會中，無論是工作、婚姻，容貌的好壞對女性是否能適應(yīng)當今社會至關(guān)重要，現(xiàn)在女性特別是城市女性對“美”不光是心理的追求的需要，也是社會壓力帶來的無可奈何的適應(yīng)。特別是201*年，是美女經(jīng)濟的一個拐點，從模特選美、各城市市花選美、中華小姐選美和世界小姐選美，中國的選美高潮不斷迭起，這種現(xiàn)象為女性追求美的需求更推波逐瀾，從而導致化妝品市場需求越來越巨大。

（3）、西安市化妝品市場現(xiàn)有市場規(guī)模小、分布散

西安化妝品零售市場：

西安化妝品的零售市場主要集中在大型商場、超市，各種市場中。雖然化妝品在各商場、超市均是不可或缺的但由于面積有限大都集中于品牌產(chǎn)品和護膚產(chǎn)品，而其它品牌特別是各種彩妝系列相對較少。相反各種零售市場由于品種雜、魚龍混雜而導致信任危機。美麗是臉面上的事，大多數(shù)女性對化妝品的購買相當謹慎，因此大量的質(zhì)量優(yōu)、品種多、價格合適的護膚品、彩妝產(chǎn)品的專業(yè)市場的出現(xiàn)不僅僅是市場也是消費者的強烈需求和呼喚。

西安化妝品批發(fā)市場：

西安市現(xiàn)有日化化妝品批發(fā)主要集中在輕工、康復路、豐慶路等幾個專業(yè)市場內(nèi)�？祻吐坊瘖y品批發(fā)市場主要集中在丹尼爾商城一層，共60家左右，批發(fā)價基本上在2

元30元，均是無品牌知名度的產(chǎn)品，多直接從廣州進貨，主要目標客群是小型的日化商店、周邊區(qū)、縣。前臺的租金、管理費一年約15萬，后臺約10萬。輕工有20家左右，主要是洗滌用品，月租金、管理費約4000元。在這些市場中，日化市場所占比例小，規(guī)模小，經(jīng)營商戶分散。經(jīng)營產(chǎn)品檔次低，常有假冒偽劣商品充斥其中，在04年4月，市工商曾對康復路市場15家化妝品批發(fā)點進行檢查，其中有11家存在違規(guī)產(chǎn)品，無論是對市場內(nèi)守法經(jīng)營戶還是整個市場的形象都是非常消極的影響。

西安的美容美發(fā)批發(fā)用品市場：

主要集中在尚德路，是西安市現(xiàn)有較為集中的專業(yè)化美容美發(fā)用品市場，路的兩旁散步著約有7080多家經(jīng)營戶，但由于該市場周邊都是民房，而經(jīng)營戶本身也是租用這些民房，因此檔次低、規(guī)模小，已不適應(yīng)近幾年西安美容美發(fā)業(yè)的發(fā)展。該市場月租金約120平方米/月。

（4）、化妝品經(jīng)營定位的SWOT分析優(yōu)勢分析(Strength)大規(guī)模與健全的配套設(shè)施

據(jù)調(diào)查顯示，目前西安市的日化、化妝品、美容美發(fā)用品市場分別分布在尚德路、輕工、康復路等地，這些市場規(guī)模都比較小，配套差，檔次低，經(jīng)營環(huán)境差，而本項目商場完全按照現(xiàn)代化商業(yè)設(shè)施要求進行設(shè)計與裝修，功能齊全，配套設(shè)施完善，有利于提升經(jīng)營商戶產(chǎn)品及企業(yè)形象。

西北首家女性化妝品、美容美發(fā)產(chǎn)品專業(yè)市場

由于氣候干燥，西北地區(qū)化妝品的消費潛力巨大，但縱觀整個西北市場，現(xiàn)階段所有的化妝品、美容美發(fā)產(chǎn)品只屬于補充、從屬地位，還沒有一個中高檔次有品牌知名度的女性化妝品、美容美發(fā)產(chǎn)品專業(yè)市場，形成巨大的市場空白。優(yōu)處西北最旺商圈

本案位于西安市西大街南中段，西大街、鐘樓、鼓樓、中環(huán)廣場、百盛組成西北最大商業(yè)中心，周邊繁華的商業(yè)環(huán)境為本項目提供了眾星拱月式的氛圍，為本項目積聚了大量的人氣。帶來每天數(shù)以萬計的有效購物人群，。劣勢分析(Weaken)

目前人氣還不足機會分析(opportunity)

國內(nèi)外化妝品及美容美發(fā)用品企業(yè)紛紛登陸西安市場

雖然西安居民的平均可支配收入水平在全國處于中等水平，但西安的化妝品、美容美發(fā)用品的消費水平卻不輸于其他大中城市。國內(nèi)外化妝品及容美發(fā)用品企業(yè)都非常重視西安市場的開發(fā)，在中大國際、世紀金花、開元商城、民生百貨匯集了眾多國內(nèi)外美容化妝用品了諸如美國雅芳、日本資生堂、意大利優(yōu)尚、羽西、小護士、雅情等數(shù)十種知名品牌�，F(xiàn)在還不斷有新的美容美發(fā)用品品牌進入西安，這將為商場的招商工作帶來比較大的機會。

西安有數(shù)量較大的美容美發(fā)、化妝品經(jīng)銷企業(yè)

根據(jù)陜西省美容協(xié)會統(tǒng)計，西安中型美容美發(fā)用品、化妝品經(jīng)銷代理企業(yè)約201*家左右，其中大部分還沒有自己的門店，如果租金、地點、商場管理配套合適的話，將是一個比較大的招商目標群體。此外，西安市注冊登記的正規(guī)的美容院約有3000家左右，他們部分是是租用商場、門面房費用高，部分是在社區(qū)單元房內(nèi)，由于位置偏僻而客源不多，這也是本項目需重點關(guān)注的招商目標群體。中環(huán)廣場帶來的大商圈效應(yīng)

在中環(huán)廣場上市帶動市場后適時跟進，將是本項目銷售成功的絕佳時機。威脅分析(Threat)

據(jù)前期的初步地塊調(diào)研，在尚德路周邊已有四層商場規(guī)劃為美容美發(fā)專業(yè)市場，該項目的上市及推廣將對本案產(chǎn)生沖擊。2、女性飾品市場定位可行性分析（1）、我國飾品行業(yè)發(fā)展迅速

近10年來，中國的飾品行業(yè)呈現(xiàn)迅速上升發(fā)展的趨勢，已形成以義烏、廣東、青島為基地的三足鼎立的格局。其中青島主要是韓國企業(yè)投資辦廠，廣東主要是臺灣企業(yè)投資，而義烏的飾品企業(yè)主要是當?shù)厝送顿Y。據(jù)估計，現(xiàn)在全國飾品行業(yè)的廠商約4000家左右，從業(yè)人員約十幾萬人，年產(chǎn)值達100多億人民幣，產(chǎn)品已遠銷近百個國家和地區(qū)；國內(nèi)飾品市場的產(chǎn)銷也呈不斷升溫之勢，一批規(guī)�；�、品牌化、國際化的知名飾品企業(yè)正在倔起，一批知名品牌和知名企業(yè)家正在成長，飾品行業(yè)已成為朝陽產(chǎn)業(yè)，充滿勃勃生機，具有廣闊的市場前景。

世界飾品行業(yè)的中心在上世紀80年代初轉(zhuǎn)移到臺灣，飾品行業(yè)是典型的勞動密集型產(chǎn)業(yè)，出于臺灣島內(nèi)的資源和勞動力等因素的限制，飾品行業(yè)在臺灣興盛了10年左右后，轉(zhuǎn)移到了韓國。隨著韓國人力成本的增加及該國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，近年來，韓國的飾品生產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)快速向我國轉(zhuǎn)移。而近幾年我國飾品企業(yè)的迅速發(fā)展，又加

快了這一變化趨勢，我國現(xiàn)在已經(jīng)成為世界飾品生產(chǎn)大國。在不久的將來將成為世界飾品的生產(chǎn)中心。

（2）、飾品消費市場潛力巨大

隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，人民的收入水平增加，人們的生活質(zhì)量和品味也不斷提高，追求美和時尚成為人們特別是年輕人的生活要素，而寓美與時尚于一體的飾品成為年輕消費者，特別是女性消費者的至愛，對各種飾品的消費需求也不斷增大。隨著中國加入WTO，進出口關(guān)稅的不斷下調(diào)，我國已經(jīng)成為世界上少數(shù)幾個珠寶、飾品消費額超過百億美元的國家之一。但是與國外市場相比，我國女性飾品市場人均占有率不足5％，而在日本為98．2％，韓國為68％，新加坡48％，馬來西亞47％。據(jù)有關(guān)部門預計，至201*年，中國女性飾品占有率將增至55％以上。西安市轄區(qū)總?cè)丝跒?097力人，其中女性人口占48．07％，為1485.50萬人，以飾品市場50％的占有率計算，女性飾品消費人口也高達700多萬人，以每人年飾品消費額100元計，西安女性飾品的總年消費額就高達5億多元，這還不包括男性飾品消費市場。（3）、現(xiàn)有飾品批發(fā)零售市場有規(guī)模小、分布散

在西安，現(xiàn)有女性飾品的批發(fā)市場主要集中在輕工、康復路、兩地，但同化妝品一樣，飾品在這兩個市場內(nèi)也屬于從屬地位，規(guī)模很小，經(jīng)營商戶不多，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和檔次也不齊全，導致許多的零售經(jīng)營戶，在組織貨源時都覺得相對困難，有的甚至不得不到義烏和廣州市場區(qū)進貨。他們都強烈希望西安有一個集中、上規(guī)模、品種齊全的批發(fā)采購市場。

而西安市場女性飾品的零售情況存在很多問題，數(shù)量多、分布散、規(guī)模小的情況同樣存在，僅在小寨、鐘樓兩大商圈內(nèi)經(jīng)營女性飾品的零售商戶就有近百家，但都分散在各個商場、市場中，沒有形成氣候。且由于規(guī)模小，導致大量貨品無法上柜，只能觀看產(chǎn)品畫冊。

（4）、本項目3、4樓女性飾品專業(yè)經(jīng)營定位的SWOT分析

優(yōu)勢分析(Strength)

西安第一個集中大規(guī)模的女性飾品專業(yè)零售、批發(fā)市場

女性飾品在西安還沒有集中大規(guī)模的零售批發(fā)市場。而本項目正好填補了這個市場空白點，本項目建成營業(yè)后，總營業(yè)面積達2500，按現(xiàn)代化的商業(yè)設(shè)施要求進行高標難的裝修與配套，突出女性飾品時尚與美的概念，改變西安現(xiàn)有飾品市場格局。市場建成后將成為立足西安，輻射西北的規(guī)模最大的女性飾品專業(yè)批發(fā)市場。

與本項目一至二樓美容美發(fā)市場的女性經(jīng)營主題相互呼應(yīng)

本項目并不是一個獨立經(jīng)營的女性飾品市場，在本項目13樓經(jīng)營化妝品、美容美發(fā)用品，其經(jīng)營主題與女性飾品相輔相成，都表達了當代女性對美與時尚的追求，雖然經(jīng)營產(chǎn)品在形態(tài)上有差別，但其中暗含的女性消費主題是相通的，樓上樓下經(jīng)營的產(chǎn)品必將起到相互促進、共聚人氣，提升商場品牌知名度的作用。所在地段的區(qū)位優(yōu)勢

有每天以萬計的有效購物人群，成熟完善的商業(yè)配套。

劣勢分析(weakness)

飾品市場位于本項目的高樓層

本飾品市場規(guī)劃在項目裙樓的三、四層，樓層較高，經(jīng)營者和采購客戶的可達性、便捷程度都稍差，如果貨梯、客梯、扶梯數(shù)量以及水平交通布置不當就會影響商場的經(jīng)營環(huán)境和氣氛，對本項目招商和經(jīng)營都帶來較大困難。

機會分析(opportunity)

女性飾品的零售市場不斷擴大

西安是緊排于北京、上海之后的全國第三座大學之城。全市各大學、�？茖W院的學生近二十萬，這些處于1822歲的年青人是飾品市場最大的消費群。縱觀整個亞洲，以年青人為消費時尚中心的潮流愈演愈列，東京、香港、上海緊接著帶動這種時尚風刮入內(nèi)地，這從近兩年職業(yè)裝沒落，流行的以可愛為主題帶蕾絲花邊的休閑服裝款式就可以看出。西安也同樣如此，而且由于學生數(shù)量眾多這種風尚也猶甚，年青人對個性飾品的鐘愛帶動其他消費人群的關(guān)注，個性飾品消費已成為時尚，這些現(xiàn)象必將擴大女性飾品的零售規(guī)模。同時，在一些大型商場、超市，現(xiàn)在也越來越重視女性飾品消費市場，紛紛在自己門店的顯著位置開設(shè)飾品專柜了。女性飾品零售市場的擴大，必將對飾品批發(fā)市場形成有力的消費支撐。五、招商平面圖分割1、分割原則

通過鋪位分割合理布置主、輔通道、人流通道、賣場、布局、休閑空間，為鋪位

今后升值奠定硬件基礎(chǔ)，也為銷售創(chuàng)造了有利條件。合理設(shè)置單鋪徑深、面寬比例。

以墻、柱為基準，以主通道為人流導向，合理設(shè)置通道走向與寬度。保持商場的

通暢與美化商場整體布局。

充分兼顧銷售與經(jīng)營的關(guān)系，鋪位分割做到可分可合“分小易售，合大好用”。2、商場內(nèi)部規(guī)劃與裝修標準建議（1）、商場內(nèi)部規(guī)劃設(shè)計建議布局規(guī)劃及過道建議

商場格局設(shè)計：獨立收銀、商場商鋪采用全封閉式獨立鋪位。

過道設(shè)計：商場布局且緊湊，過道適當，不宜過寬，否則不易積聚人氣，但也不宜過窄，降低商場經(jīng)營檔次。商場賣場設(shè)計建議

背景音樂：悠揚的背景音樂系統(tǒng)，不僅僅可以舒散客戶的神經(jīng)，增強購買欲望，也可

以直接提升商場及產(chǎn)品的形象。樂曲以輕快、活潑的輕音樂為主，也可適當播放舒緩流行音樂。

商場內(nèi)部色調(diào)：采用通透的玻璃隔斷，色彩簡單明快，讓人感覺視覺空間開闊。公共通

道每隔數(shù)米，即懸掛小型吊旗，吊旗分藍、白色為主，宣揚出化妝品的純潔之感。

VI導示系統(tǒng)：作為現(xiàn)代商業(yè)設(shè)施的商場經(jīng)營管理成熟的一個重要標志，體現(xiàn)了商場對

經(jīng)營者，對顧客人性化的關(guān)懷�；�礎(chǔ)VI系統(tǒng)包括每層功能分區(qū)牌、經(jīng)營品種牌、洗手間指示、電梯及緊急出口指示等。

休閑設(shè)施：于電梯附近、休閑廣場或位置較寬松的地方設(shè)置休閑椅，供購物者休息之

用。

（2）、商場內(nèi)部公共部分裝修地面：

全部地面建議用高級米白色的防滑瓷磚，過道與鋪位間用10公分寬黑色長條瓷磚分隔線區(qū)分。

天花：

整個商場天花統(tǒng)一噴白，統(tǒng)一吊頂。其中，公共通道部分采用藍色網(wǎng)格狀柵欄吊頂，照明用白熾燈管。柜臺及鋪位區(qū)用白色防火型扣板吊頂，照明用白熾燈管和黃色嵌入式射燈組合使用。

墻面：ICI乳膠漆刷白。

柱子：公共部分的柱子用鋁塑板包裝，并留有電源接頭和廣告燈箱位。（3）、商場內(nèi)部公共部分裝修商場鋪位裝修一樓鋪位裝修方式

商鋪臨過道部分采用大白玻隔斷，不銹鋼無框門，廣告位置桅板均采用金屬復合裝飾材料，鋪位間隔墻采用輕質(zhì)防火材料(或輕鋼龍骨石膏板)，面飾專用乳膠漆。隔斷距離天花約3050厘米，中間用防盜柵欄間隔(也可不用防盜柵欄式間隔，但在鋪位頂端設(shè)鐵絲網(wǎng)封閉防盜)

二、三、四樓鋪位裝修方式

商場內(nèi)靠墻鋪位及中間鋪位均采用封閉式格局，商鋪臨過道及相鄰鋪位隔斷均選用12mm玻璃隔斷，隔斷距離天花約3050厘米，中間用防盜柵欄間隔(也可不用防盜柵欄式間隔，但在鋪位頂端設(shè)鐵絲網(wǎng)封閉防盜)，以保證消防噴淋。廣告位置楣板均采用金屬復合裝飾材料電話線鋪設(shè)：

建議每間鋪位鋪設(shè)一條電話線。電費計取：

每戶均設(shè)置獨立電表、漏電保護開關(guān)及空氣短路開關(guān)，電費按月實際讀數(shù)計算。消防系統(tǒng)：

設(shè)置24小時閉路電視監(jiān)控、防火卷閘、自動消防噴淋、消防栓、煙感報警。衛(wèi)生間：

地面采用防滑地磚、瓷片到頂，天花吊頂，配高級豪華型潔具。保安：

24小時閉路電視監(jiān)控、24小時保安巡邏。廣播：

中央廣播系統(tǒng)。

六、商場各樓層的租金標準確定

確定商場的租金水平，涉及到商場周邊商業(yè)設(shè)施租金水平、現(xiàn)有同類市場租金水平、業(yè)主的投資回報等諸多方面的因素，往往對商場的招商工作起著重要的制約作用。本項目的租金標準將從以下幾個方面來綜合考慮：周邊現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施的租金

根據(jù)西安現(xiàn)有同類商場的租金(按規(guī)模、位置、交通、裝修檔次、配套設(shè)施等進行修正)

計算出來的市場租金

按經(jīng)營回報計算的理論租金

為了使招商工作更順利進行，從市場的可持續(xù)性發(fā)展出發(fā)也要注重從以下四個方面考慮；

第一條：放水養(yǎng)魚，培育市場是招租工作的關(guān)鍵，需要給商家以信心，畢竟我們是市場的開拓者，有一定的風險。

第二條：租金偏高，即使可以招滿并開業(yè)，但是商場很難長久興旺，因為在市場還不成熟的情況下，高租金無疑使商家增加成本、生意難做，這無異于“殺雞取蛋”。第三條：初始租金低一點，等商場做旺后，再逐年上漲，經(jīng)營者也比較容易接受。七、商場物業(yè)管理費、廣告費用標準及收取辦法1、物業(yè)管理費標準

本項目物業(yè)管理費用標準，在考慮商場實際運營成本的基礎(chǔ)上，采用西安市同一檔次、同樣配套設(shè)施與服務(wù)(主要指采用中央空調(diào)系統(tǒng)、擁有自動扶梯、電梯、提供清潔、保安服務(wù))的商場平均水平。2、物業(yè)管理費涵蓋的服務(wù)項目內(nèi)容中央空調(diào)運轉(zhuǎn)、維護費電梯、自動扶梯運轉(zhuǎn)、維護費公共部分的水、電費商場清潔、保安費

3、廣告費用標準及收取管理辦法

任何一個商場都有一個啟動、成長到做旺的過程，在這個過程中既需要廣大租戶的努力經(jīng)營，也需要經(jīng)營管理公司的大力經(jīng)營推廣，而這就需要大量資金的投入。在深圳，一般專業(yè)市場，都會收取510元／平方米月的廣告費用，作為商場宣傳推廣基金，但根據(jù)項目組對西安有關(guān)專業(yè)市場的調(diào)查，在西安沒有收取廣告費的行業(yè)慣例。然而，出于對商場以后經(jīng)營管理負責的態(tài)度，同時也考慮到通過收取適當廣告費會給經(jīng)營戶建立起商場重視宣傳推廣的印象，對商場的招商工作未嘗不是一件好事。但從經(jīng)營戶的經(jīng)營成本和對廣告費的接受程度考慮，項目組認為廣告費標準應(yīng)盡量低一點，初期只象征性收取或減免。

廣告費應(yīng)隨同管理費隨月收取并存入專用帳戶，�？顚Ｓ茫�全部用于項目開業(yè)前后的廣告宣傳和推廣工作，其收支狀況應(yīng)定期公布給經(jīng)營戶，并公開帳戶，讓每個經(jīng)營者可以隨時查詢。

八、招商策略

1、招商策略：立足西安、面向全國

以西安為重點，在確保西安地區(qū)招商工作全面、順利開展的同時，安排出20％的招商力量，對外地（包括外地國內(nèi)產(chǎn)品的廠家和經(jīng)營商、國外產(chǎn)品的國內(nèi)代理、國內(nèi)內(nèi)銷分支等）運用電話、傳真、網(wǎng)絡(luò)、DM等現(xiàn)代化通訊手段進行招商。效果理想的情況下，在保證西安地區(qū)招商指標的同時，隨時進行調(diào)整加大外地招商力度。2、招商進度中的比例分配

招商的前期階段，招商的比例計劃為：西安地區(qū)招商占75％左右；外地招商占20％左右；預留出5％的比例，作為機動或炒作。

其中：根據(jù)招商實際情況，如果招商出現(xiàn)火爆，可加大預留部分的比例（例如10％）。這樣后期可通過保留精品商鋪推出、拍賣等方式提高價位水平，在項目只有同期推出的情況下，通過預留部分享受到商鋪升值的部分利益。3、招商付款方式

租金交納及優(yōu)惠政策有以下三種方式：

（1）、一次性交納3年的租金。從第四年起租金遞增5％；第五年租金遞增6％；第六年租金遞增7％；總體租金遞增比例不超過原租金水平的20％。（2）、首期交納5年租金的30％，正式開業(yè)前再交齊5年租金全款。從第六年起租金遞增5％；第七年遞增6％；第八年遞增7％；總體遞增比例不超過20％�？珊灦ㄗ饧s合同期為10年。

首期就一次性交納5年租金。可獲得5.5年實際使用權(quán)的優(yōu)惠政策。從第七年起租金遞增6％；第八年遞增7％，總體遞增比例不超過20％。除享受以上優(yōu)惠政策以外，還可以獲挑選一間商鋪位置的機會。

（3）、首期交納8年租金的30％，入駐前交齊8年租金全款�？色@得10年實際使用權(quán)的優(yōu)惠政策。除享受以上優(yōu)惠政策以外，還可以獲挑選兩間商鋪位置的機會。注：以上方式并不是機械地推出，可視市場反應(yīng)情況進行穿插，也可以在尾鋪招商過程中，對尾鋪招商的優(yōu)惠力度增加時運用。4、租金交納方式及提供優(yōu)惠政策的理由：

考慮到項目的招商不但要符合公司的總體定位，同時還要兼顧公司的成本回收，并且回收期越短，產(chǎn)生的運營財務(wù)費用支出就越少。上述方案一方面可以起到自然淘汰的目的，同時，根據(jù)‘現(xiàn)金是王’的原則，運用對我們影響極小的使用年限的優(yōu)惠，讓利商戶，做到先期既給出優(yōu)惠又不會使應(yīng)收現(xiàn)款產(chǎn)生絲毫損失。

另外，兼顧將來中心商鋪升值，我們可以充分享受到升值的利益，方案設(shè)定是為了盡量引導商戶去選擇5年一次性交納租金的方式。此方式達到的經(jīng)濟效益將在附上的經(jīng)濟分析內(nèi)容中計算出具體的數(shù)據(jù)體現(xiàn)。5、經(jīng)濟分析

（1）、交納（三年）租金經(jīng)濟分析（理想價格）根據(jù)可出租實際使用面積按12266.74平方米計算；按照每層出租實際使用面積計算；

平均租金價格按每月每平方米514元人民幣計算；

每層定價為：平均租金價格為：514元//月

樓層租金價格（元//月）出租面積（套內(nèi)）一層二層三層四層總計650550450350均價514元3367.653337.383303.712258.0012266.74說明650*3367.65*12*3550*3337.38*12*3450*3303.71*12*3350*2258*12*3共回收三年租金費用應(yīng)完成利潤額（元）78,803,01066,080,12453,520,10228,450,800226,845,036說明：A、226,845,036元的30％為：68,053,510.8元。

B、綜合管理費：12266.74*20*12*3＝8,832,052.8元。C、保證金（按每商鋪押三個月租金收取）：18,915,313.88元。（2）、交納（三年）租金經(jīng)濟分析（保守價格）據(jù)可出租實際使用面積按12266.74平方米計算；按照每層出租實際使用面積計算；

平均租金價格按每月每平方米元人民幣計算；

每層定價為：平均租金價格為：364元//月樓層租金價格（元//月）出租面積（套內(nèi)）一層二層三層四層500400300201*367.653337.383303.712258.00說明500*3367.65*12*3400*3337.38*12*3300*3303.71*12*3200*2258*12*3應(yīng)完成利潤額（元）60,617,70048,058,27235,680,06816,257,600

總計均價364元12266.74共回收三年租金費用160,613,640說明：A、160,613,640元的30％為：48,184,092元。

B、綜合管理費：12266.74*20*12*3＝8,832,052.8元。C、保證金（按每商鋪押三個月租金收�。�：13,395,280.08元。（3）、交納（五年）租金經(jīng)濟分析（理想價格）：根據(jù)可出租實際使用面積按12266.74萬平方米計算；按照每層出租實際使用面積平方米計算；

平均租金價格按每天每平方米514元人民幣計算；

每層定價為：平均租金價格為：514元//月樓層租金價格（元//月）出租面積（套內(nèi)）一層二層三層四層總計650550450350均價514元3367.653337.383303.712258.0012266.74說明650*3367.65*12*5550*3337.38*12*5450*3303.71*12*5350*2258*12*5共回收五年租金費用應(yīng)完成利潤額（元）131,338,350110,133,54089,200,17047,418,000378,090,060說明：A、378,090,060元的30％為：113,427,018元。

B、綜合管理費：12266.74*20*12*5＝14,720,088元。C、保證金（按每商鋪押三個月租金收�。�：18,915,313.88元。（4）、交納（五年）租金經(jīng)濟分析（保守價格）根據(jù)可出租實際使用面積按12266.74平方米計算；按照每層出租實際使用面積計算；

平均租金價格按每月每平方米364元人民幣計算；

每層定價為：平均租金價格為：364元//月

樓層租金價格（元//月）出租面積（套內(nèi)）說明應(yīng)完成利潤額（元）一層二層三層四層總計500400300200均價364元3367.653337.383303.712258.0012266.74500*3367.65*12*5400*3337.38*12*5300*3303.71*12*5200*2258*12*5共回收五年租金費用101,029,50080,097,12059,466,78027,096,000267,689,400

說明：A、267689400元的30％為：80306820元。

B、綜合管理費：12266.74*20*12*5＝14,720,088元。C、保證金（按每商鋪押三個月租金收�。�：13,395,280.08元。

九、招商準備工作：

1.完成項目名稱注冊、以及項目標志等的CI設(shè)計并注冊。2.注冊中文及英文的國內(nèi)域名（.com.cn）及國際域名（.com）。3.確定宣傳包裝概念、總體廣告宣傳用語。

4.完成設(shè)計制作百榮世貿(mào)中心招商文告、招商樓書，包含項目功能分布及內(nèi)部結(jié)構(gòu)

圖。

5.完成設(shè)計制作項目效果圖的POP，3D資料光盤。6.完成設(shè)計制作的主體、各分體剖面模型沙盤。7.制定商戶準入標準、引入原則、操作規(guī)則等。8.確定管理公司組織機構(gòu)和部門設(shè)置。

9.各種管理規(guī)章制度、業(yè)績考核獎懲制度、工作操行規(guī)則出臺。10.制定商戶準入標準、條件、和招租規(guī)則。

11.制定并印制招商租賃合同、租賃申請表、登記表、相關(guān)協(xié)議、商業(yè)管理守則等。12.根據(jù)招商類別敦促各分部制定招商工作倒計時計劃（包括招商區(qū)域、重點目標、

任務(wù)指標完成計劃等）。

十、經(jīng)營管理公司主要工作職能1、一般性管理職能

(1)對小業(yè)主或承租商的管理：

一般宜采用管理公約的形式，明確業(yè)主、經(jīng)營者與管理者的責任、權(quán)利和義務(wù)，以此規(guī)范各方的行為，保證良好的經(jīng)營秩序。(2)安全保衛(wèi)管理：

公共商業(yè)樓字面積大、商品多、客流量大，容易發(fā)生安全問題。因此，安全保衛(wèi)要堅持24小時值班巡邏，并要安排便衣保衛(wèi)人員在場內(nèi)巡邏。商場晚上關(guān)門時，要進行嚴格的場。同時在硬件上要配套，要安裝電視監(jiān)控器及紅外線報警器等報警監(jiān)控

裝置，對商場進行全方位的監(jiān)控，為顧客購物提供安全、放心的環(huán)境，確保商場的貨品不被偷盜。(3)消防管理：

出于公共商業(yè)樓宇屬于人流密集性場所，所以消防安全非常重要。管好消防設(shè)備、設(shè)施，組織一支義務(wù)消防隊，制定一套緊急情況下的應(yīng)急措施。(4)設(shè)備管理：

管好機電設(shè)備，保證正常運轉(zhuǎn)是經(jīng)營場所管理的一項重要工作。要保證電梯、手扶電梯、中央空調(diào)、電力系統(tǒng)等的正常運行，不然就會影響顧客購物和商家經(jīng)營，造成不必要的損失。(5)清潔衛(wèi)生及車輛管理：

要有專門人員負責場內(nèi)流動保潔，將垃圾雜物及時清理外運，時時保持場內(nèi)的清潔衛(wèi)生。要有專人指揮，維持良好的交通秩序，同時應(yīng)設(shè)專人看管，以防偷盜。2、經(jīng)營性管理職能(1)商業(yè)形象的宣傳推廣：

商業(yè)物業(yè)管理的一項重要工作，就是要做好商場商業(yè)形象的宣傳推廣，擴大商業(yè)設(shè)施的知名度，樹立良好的商業(yè)形象，以吸引更多的消費者。這是整個商業(yè)樓宇經(jīng)營管理的一項重要工作。(2)商場招商管理工作：

商業(yè)物業(yè)是一個商業(yè)機構(gòu)，包括業(yè)主、管理者在內(nèi)部主要是通過商業(yè)物業(yè)內(nèi)店鋪的出租而贏利，因而商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理者一項最重要的工作就是根據(jù)市場的需要確定經(jīng)營品種、招商條件、并選擇租賃經(jīng)營戶。(3)為經(jīng)營者提供商業(yè)機會的推廣：

一個商業(yè)設(shè)施最能吸引經(jīng)營者的地方就在于其生意機會，一個能提供經(jīng)營者更多生意機會的商場不但招商順利，而且可以獲得更好的租金收入。3、經(jīng)營管理公司基本架構(gòu)

目前，一般獨立的物業(yè)管理公司多采用直線職能制組織形式。公司設(shè)有辦公室、物業(yè)管理部、財務(wù)部，經(jīng)營部等，其主要組織與人員架構(gòu)如下：總經(jīng)理：市場決策者，下設(shè)辦公室、經(jīng)營部、物管部、財務(wù)部等。辦公室：協(xié)助總經(jīng)理工作、內(nèi)外交流工作，其他部門工作的監(jiān)管等經(jīng)營部：

市場總監(jiān)一名：負責市場的日常經(jīng)營管理及經(jīng)營推廣策劃與實施；物業(yè)租賃若干名：負責市場空置鋪位租賃；

市場經(jīng)營推廣若干名：負責市場的各項推廣活動的策劃、實施；市場管理員若干名：負責市場的商戶溝通與日常經(jīng)營管理。

物業(yè)管理部：下設(shè)土建、水電、保安隊、管理處、資料、預算等業(yè)務(wù)分部及相關(guān)人員若干。

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